摘要：央行称，若公开市场操作利率不能体现市场供求有上有下，会造成市场套利和定价扭曲。此次公开市场操作利率小幅上行，可适度收窄二者之间的利差，有助于修复市场扭曲，理顺货币政策传导机制。

在隔夜美联储宣布加息之后，中国央行今日上调了公开市场逆回购操作中标利率和MLF操作利率，但调整幅度较小，均为上行5个基点。

中国央行今日进行300亿元7天逆回购操作、200亿元28天逆回购操作，中标利率至2.5%、2.8%，此前分别为2.45%、2.75%，为今年3月以来首次。

同时，中国央行还进行2880亿元人民币一年期中期借贷便利(MLF)操作，利率3.25%，上次为3.20%。

隔夜美联储加息25个基点，将联邦基金目标利率区间由1.0%-1.25%上调至1.25%-1.50%。香港金管局今晨跟随加息，上调基准利率25个基点至1.75%。

去年12月和今年3月美联储曾两度加息，当时在中国银行间市场上，包括逆回购、中期借贷便利（MLF）在内的货币市场利率亦都出现同步上调。不过，在今年6月美联储再度加息后，中国央行没有跟进调整。 

此次为何“加息”？

中国央行表示：

公开市场操作投标倍数较高，利率随行就市上行是反映市场供求的结果，同时也是市场对美联储刚刚加息的正常反应。

央行还称：

此次央行逆回购、MLF利率上行幅度小于市场预期，但客观上仍有利于市场主体形成合理的利率预期，避免金融机构过度加杠杆和扩张广义信贷，对控制宏观杠杆率也可起到一定的作用。 

若公开市场操作利率不能体现市场供求有上有下，会造成市场套利和定价扭曲。

此次公开市场操作利率小幅上行可适度收窄二者之间的利差，有助于修复市场扭曲，理顺货币政策传导机制。

12月14日人民银行开展的逆回购和MLF操作利率小幅上行5个基点，公开市场操作利率是通过央行招标、交易对手投标产生的，本身就是市场化的利率。岁末年初银行体系流动性需求较强，公开市场操作投标倍数较高，利率随行就市上行是反映市场供求的结果，同时也是市场对美联储刚刚加息的正常反应。此次央行逆回购、MLF利率上行幅度小于市场预期，但客观上仍有利于市场主体形成合理的利率预期，避免金融机构过度加杠杆和扩张广义信贷，对控制宏观杠杆率也可起到一定的作用。实际上，无论是美联储的公开市场操作，还是人民银行过去长达二十年的公开市场操作，大部分时间中标利率都是动态变化的。若公开市场操作利率不能体现市场供求有上有下，会造成市场套利和定价扭曲。目前货币市场利率显著高于公开市场操作利率，此次公开市场操作利率小幅上行可适度收窄二者之间的利差，有助于修复市场扭曲，理顺货币政策传导机制。

岁末年初银行体系流动性需求增强，人民银行将灵活开展公开市场操作，保障银行体系合理的季节性流动性需求。10月底以来人民银行已通过28天期、2个月期逆回购提供了8700亿元跨年资金，随着年末临近将合理搭配7天期、14天期逆回购等品种继续提供跨年资金。同时，在12月6日续作1880亿元MLF基础上，12月14日再开展2880亿元1年期MLF操作，对冲月内到期后加量投放1010亿元流动性，显著高于11月份80亿元的增量。此外，预计12月份财政因素将净供给流动性超过1万亿元，明年初普惠金融降准措施落地将释放长期流动性3000亿元左右。对于2018年春节前主要商业银行因现金大量投放而产生的流动性需求，人民银行也已作了安排。总的来看，银行体系跨年、跨春节流动性供应是有保障的。

中国需要跟牌吗？

敦和资管首席经济学家徐小庆周二在出席华尔街见闻“2018全球最佳投资机会”峰会时表示，今年的中国流动性是全球所有经济体当中收得最紧的，长短端利率升幅都接近100个基点。因为这一轮经济复苏中国走在了前面，所以货币的调控也更早，更主动地收缩了流动性。

一同参会的央行调查统计司前司长盛松成认为，目前中国金融市场利率已经相当高了，不主张上调基准存贷款利率。他还称，中国不存在央行缩表的问题。

摘要：中国前11月城镇固定资产投资同比增速7.2%，符合预期，较前值小幅回落。1-11月民间固定资产投资增长5.7%，回落0.1个百分点。东北城镇与民间固定投资双双转为正增长。

统计局今日公布的数据显示，中国1至11月城镇固定资产投资同比增速7.2%，符合预期，较前值7.3%小幅回落。

1-11月民间固定资产投资增长5.7%，也较1-10月回落0.1个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为60.5%，比1-10月份回落0.1个百分点。

统计局称，固定资产投资缓中趋稳，投资结构调整优化。

城镇固定资产投资方面，第三产业的增速较前值有所提高，一、二产业则有回落。基建投资继续扩大，增速较前值提高0.5个百分点。

第一产业投资18979亿元，同比增长11.4%，增速比1-10月份回落1.7个百分点；第二产业投资214618亿元，增长2.6%，增速回落0.1个百分点；第三产业投资341460亿元，增长10.1%，增速提高0.1个百分点。

第二产业中，工业投资211792亿元，同比增长3.1%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。其中，采矿业投资8223亿元，下降10.2%，降幅扩大1.1个百分点；制造业投资176299亿元，增长4.1%，增速与1-10月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资27270亿元，增长1.1%，增速回落1.2个百分点。

第三产业中，基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）126720亿元，同比增长20.1%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，水利管理业投资增长17%，增速提高0.8个百分点；公共设施管理业投资增长23.3%，增速回落0.1个百分点；道路运输业投资增长24.6%，增速回落0.1个百分点；铁路运输业投资增长0.5%，增速提高0.1个百分点。

分地区看，东部地区投资242166亿元，同比增长8.1%，增速与1-10月份持平；中部地区投资146758亿元，增长6.9%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资153647亿元，增长9.3%，增速提高0.3个百分点；东北地区投资28473亿元，增长0.1%，1-10月份为下降3.2%。

从到位资金情况看，固定资产投资到位资金570615亿元，同比增长4.4%，增速比1-10月份提高0.8个百分点。其中，国家预算资金增长9.5%，增速回落0.3个百分点；国内贷款增长9.3%，增速回落0.3个百分点；自筹资金增长1.7%，增速提高1.2个百分点；利用外资下降3.8%，降幅收窄1.7个百分点；其他资金增长11.1%，增速提高0.5个百分点。

民间投资方面，值得注意的是，东北地区1-11月民间投资转为正增长0.3%，1-10月为下降3%。

分地区看，东部地区民间固定资产投资160478亿元，同比增长8.2%，增速与1-10月份持平；中部地区99593亿元，增长7.1%，增速回落0.3个百分点；西部地区68070亿元，增长4.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区20003亿元，增长0.3%，1-10月份为下降3%。

分产业看，第一产业民间固定资产投资15412亿元，同比增长14%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；第二产业170079亿元，增长3.2%，增速与1-10月份持平；第三产业162652亿元，增长7.6%，增速回落0.1个百分点。

第二产业中，工业民间固定资产投资168911亿元，同比增长3.4%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，采矿业4558亿元，同比下降19.3%，降幅扩大0.5个百分点；制造业153793亿元，同比增长4.1%，增速与1-10月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业10560亿元，增长5.8%，增速回落1.2个百分点。

12月14日周四早间，香港金管局上调基准利率25个基点至1.75%。

此系金管局年内第三次跟随美联储加息。隔夜美联储加息25个基点，将联邦基金目标利率区间由1.0%-1.25%上调到1.25%-1.50%。

美联储昨日会后公布的利率点阵图显示，多数官员预计明年将加息三次（每次25基点），将利率区间抬升至2%-2.5%。

香港货币当局采用联系汇率制度，汇率盯住美元。1998年以来，美联储每一次调息后香港均立刻跟随调息。

香港金管局总裁陈德霖周四称，美国税改可能影响香港利率；美国与香港利差扩大将导致资金外流。美国与香港利差近来又有走高，利差扩大可能带来港元下跌。

港元汇率目前稳定在7.80附近。今年以来，美元/港元一路攀高，8月末一度升至7.8269，近来相对趋稳。

按照联系汇率制度的规定，美元/港元的波动区间在7.75-7.85之间。

陈德霖还提到，港元达到弱方兑换保证水平（7.85）是利率正常化的一部分；香港金管局不希望港元触及7.85水平的说法是不真实的。根据弱方兑换保证，香港金管局承诺在美元/港元升至7.85水平时，向持牌銀行出售美元。

摘要：美联储加息如约而至，明年预计总共将加息三次。面对2018年全球同步加息预期，中国要跟吗？正方认为，未来恐有资本外流和人民币贬值压力，而反方则表示目前国内市场利率过高，不应加息。

如市场预期，今天凌晨结束的美联储12月货币政策会议决定，将联邦基金目标利率区间由1.0%-1.25%上调到1.25%-1.50%。至此美联储今年共三次加息，符合联储此前预期。在缩减资产负债表（缩表）方面，美联储将按计划于明年1月将月度缩减规模增加到200亿美元。

会后公布的联储官员预测未来利率变化的点阵图显示，相对多数（六位）美联储官员预期，明年利率为2%-2.5%，这意味着，若每次加息25基点，明年将总共加息三次。

会议声明和耶伦新闻发布会主要内容：1）对经济持乐观态度，委员会指出劳动力市场持续表现强劲，飓风并未实质性改变经济前景，预计经济活动将温和扩张；2）承认通胀仍然疲软，委员会指出通胀与核心通胀同比增速下滑，衡量未来12个月通胀率的指标料将近期一定程度上仍低于2%，耶伦重申通胀只是暂时疲软；3）税改可促进经济增长，但加重债务负担，耶伦预计税改未来几年可能提升美国经济，但很多细节仍不明，大多数美联储官员在预期中考虑了财政刺激的作用，耶伦同时也表示减税将加重债务负担；4）耶伦在发布会上重申渐进式加息和被动式缩表步伐不变，这也是耶伦最后一次以美联储主席身份举行新闻发布会。

美联储上调经济增速预期，下调失业率预期。美国经济处于复苏通道之中，家庭支出和企业固定投资持续扩张，出口增长强劲，三季度实际GDP年化季环比修正值3.3%，为三年新高。本次会议，美联储发布的经济展望显示（图1），2017-2020年经济增速预期较9月不同程度上调，其中2018年预期上调0.4个百分点至2.5%；2017-2020年失业率预期均较9月下调0.2个百分点，预计未来两年失业率将降至4%以下（3.9%），但维持长期失业率4.6%预期不变；通胀预期基本保持不变，除略微上调2017年PCE预期0.1个百分点外，未来三年PCE和核心PCE预期均未变。

图1  美联储经济预测

税改接近完成，有利于进一步促进美国经济复苏和通胀回升。就在美联储发布本次利率决议当天，据《华尔街日报》，美国国会参众两院共和党人达成最终的税改协议，将推动下调企业税至21%、并下调最高档个税至37%。据CNBC，白宫希望在下周三前获得参众两院通过。特朗普更是表示，将支持21%的企业税税率，希望“在非常短的时期内”签署税改议案为法案。考虑到货币政策的自动反应，我们测算，如果2018年初开始实施减税，其对美国经济增长的影响高峰可能出现在2018年下半年，年化0.2-0.4个百分点，对核心通胀的影响高峰可能出现在2019年，0.02个百分点。

我们预计美联储2018年加息3-4次。本次会议公布的美联储利率预期点阵图显示（图2），16名官员（已辞职的费希尔未参与）中的10名预期，到2018年底时联邦基金利率升至2%-2.25%或以上，这意味着若每次加息25个基点2018年应加息3次或更多。我们预计2018年基准情形下美联储将加息3次，但如果税改引起通胀加快回升，亦不排除加息4次的可能，维持2017-2019年加息6-10次判断。本次加息后市场调查显示，美国初级交易商普遍认为，美联储将在2018年3月和6月加息，2018年FOMC中鹰派人数将超过2017年。

图2  美联储12月点阵图显示2018年预期中值为加息3次

美联储加息如期而至，中国会紧跟加息步伐吗？围绕着这个问题，市场人士展开了激烈辩论。

赞同跟随加息的市场人士认为，中国加息主要从外因和内因两方面来考虑。外因方面，美国税改可能导致中国资本外流，人民币贬值压力增大；从内因看，中国目前实际利率处于全球低位，仍有上升空间。

在加息时点上，正方观点也持有不同看法，有人认为应该立即跟随加息，有人则表示2018年才是加息时点。

中信证券明明研究团队认为，此次美联储12月加息符合此前市场预期，但美国税改导致在华投资的美国企业回流，同时吸引中资企业赴美投资，可能对我国资本流动产生负面影响，人民币贬值压力增大，因此中信认为，本次跟随加息具有一定的必要性。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强在11月发布的《2018中国经济展望暨蓝皮书更新》中预计，中国央行会在2018年三季度和2019年一季度分别加息一次。大摩早前就对华尔街见闻表示，中国实际利率处于全球低位、仍有很大上升空间。大摩亚洲区首席金融分析师徐然表示，中国市场利率的适度上浮对于引导合理信贷增长、促进实体经济发展是一项重大利好。

中泰证券首席经济学家李迅雷认为，2018年美联储若加息三次，会给我国央行带来加息压力。预计今年央行不会加息，但如果2018年美联储加息次数达到3次，则央行上调基准利率的概率会大大提高。2018年美元趋强，对现有的人民币汇率还是利率水平都将成为现实的压力；此外，在明年经济增速回落的趋势下，被动加息也是对央行货币政策独立性的挑战。

苏宁金融研究院则认为，2018年全球同步加息的预期日渐强烈，助推中国加息有四个基本面因素：第一，经济基本面健康，实体经济增长较为强劲；第二，PPI持续超预期上涨，CPI处于温和通胀阶段；第三，企业盈利增长有助于承受加息压力；第四，全球货币政策同步收紧的趋势正在来临。

而不赞成加息的反方主要认为，目前中国金融市场利率已经高企，不主张对基准利率存贷款利率加息，人民币对美元贬值压力已大幅减小等原因，因此没必要跟随美国加息。

央行调查统计司前司长盛松成在“华尔街见闻2018全球最佳投资机会”峰会上表示，目前中国金融市场利率已经相当高了，不主张对基准利率存贷款利率加息。美国税改和美联储缩表等事件对中国的影响可控，资本外流压力总体可控，人民币短期承压可控，长期来看还是升值的。盛松成还提到，货币政策应该以不变应万变，不紧不松，建议货币政策延续下去。

海通证券首席经济学家姜超认为，短期来看，中国央行跟随美国加息的必要性并不大。当前人民币对美元贬值压力已大幅减小，央行对人民币汇率波动容忍度在提高，中美利差也处于历史高位。而从内部看，央行控制基础货币增量的情况下，金融市场利率已大幅走高，央行上调逆回购等短端利率会加剧金融市场的紧张和调整，弊大于利。随着去杠杆的推进，国内金融市场利率已大幅走高，实体贷款利率也在缓慢上浮，再加上房地产市场的降温会对经济构成一定的下行压力，上调存贷款基准利率会进一步推升银行负债端成本，加剧金融市场的震荡和实体经济的下行压力。

中信建投证券宏观固收首席分析师黄文涛表示，近期中国央行跟随美联储加息的可能性较低。一方面，随着汇率贬值压力缓解，我国货币政策独立性增强，目前并不需要继续跟随美联储加息而被动加息；另一方面，在年底流动性趋紧的情况下，央行加息也会对市场造成一定的冲击。

摘要：纽约世贸中心运营商Westfield同意以247亿美元出售给法国Unibail-Rodamco，交易溢价近18%。实体零售业整合是网上购物挑起激烈竞争的结果，他们让消费者远离了传统购物中心。

面对亚马逊等互联网巨头在零售领域掀起的激烈竞争，一些实体零售商选择以加速整合的方式来应对。

掌管多家伦敦和纽约人气最火爆商场的运营商Westfield同意以247亿美元的价格出售给法国Unibail-Rodamco集团。合并后的新公司总市值611亿欧元（约合720亿美元），将成为全世界第二大购物中心运营商，仅次于Simon Property Group Inc.。

Unibail-Rodamco首席执行官Christophe Cuvillier称，新集团将以Westfield的品牌对外运营，将在全球13个国家、27个城市拥有56个购物中心。

Unibail-Rodamco将向Westfield的股东支付等同于对方每股7.55美元的现金+股票，这比Westfield的周一收盘价溢价近18%。

在纳粹大屠杀中幸存的Frank Lowy爵士及其家人持有Westfield约9%的股权，上述交易完成后，他们将持有Unibail-Rodamco2.8%的股权。

英国每日电讯报称，Frank Lowy爵士周二表示，他的家族希望作出角色上的改变，“相比于管理者，我们更乐于成为投资者。”他和两个儿子分别将卸任公司董事局主席、联席首席执行官职位。

摩根士丹利分析师John Lee称，这宗交易的资产质量理应会令Unibail-Rodamco在业界的优势地位更加明显。

Westfield最初诞生在悉尼，由澳大利亚富豪Frank Lowy爵士创建于1960年，此后一路发展壮大为全球知名的购物中心品牌。Westfield非常低调，尽管旗下每一个购物中心在当地都是人尽皆知，但却有着不同的名称，并没有统一标识，比如纽约世贸中心（World Trade Center）、伦敦西区的Shepherd's Bush、洛杉矶世纪城（Century City）。

法国Unibail-Rodamco是欧洲最大的上市房地产集团，此宗交易彰显了他们扩张美国和英国市场的野心。而这家集团也保持着一贯低调的作风，其在法国都算不上知名，很多人并不知道位于巴黎繁华街区的雷阿勒商场（The Forum des Halles）属于该集团。

竞争

对于Unibail-Rodamco来说，这比收购交易是对美国零售业的巨大赌注。

在线购物正重塑全球零售业形态，美国和英国都是其中一个感受最明显的地区之一。瑞信估计，2017年全美有将近8640间门店、合计1.47亿平方米的零售空间关闭。

Center for Retail Research的数据显示，2016年，美国在线购物在零售业中的份额为13.9%，英国为16.8%。相比之下，欧洲网络购物的冲击不算特别严重，份额仅为8%，其中意大利更是低至3%。

由此刺激着实体零售商开展并购整合。上周三，英国上市公司 Hammerson同意以34亿英镑买下对手Intu集团，新公司成为英国市值最高的房产公司。

12日下午，正在徐工集团考察的习近平总书记，坐进刚下线的XCA220型全地面起重机驾驶室，向技术人员详细询问起重机的性能、产量、价格等。得知该产品完全由徐工集团自主研发、拥有30多项专利、打入多个发达国家市场时，总书记表示肯定，鼓励企业不断创新。

十九大后首调研，习近平强调发展实体经济

徐工集团广场上，起重机、压路机、挖掘机等错落排开，职工代表热烈鼓掌，欢迎总书记到来。习近平强调，中国这么大，必须始终高度重视发展壮大实体经济，不能走单一发展、脱实向虚的路子。发展实体经济，就一定要把制造业搞好，当前特别要抓好创新驱动，掌握和运用好关键技术。

●经过近20年的住房制度改革和发展，住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解，必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念，形成以人为本的住房发展理念，在发展中保障和改善民生，补齐民生短板、全面改善居住条件。

●面对新的住房发展阶段，亟须改变住房宏观调控工具化的倾向，改变过度强调住房经济属性的倾向，让住房回归居住本质属性，针对不同收入、不同区域的差异性，根据分层、分城施策原则，精准界定不同类型住房产品的属性。

●针对住房发展的不平衡不充分矛盾，我们亟须根据不同属性住房需求特点，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

经过近20年的住房制度改革和发展，我国城镇居民住房条件得到明显改善，2016年城市人均居住建筑面积达到36.6平方米，比1998年住房制度改革之初几乎翻了一番。住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解，同时，住房发展不平衡不充分矛盾仍然存在，并对经济结构平衡、新型城镇化以及金融风险的影响日益突出。

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，系统阐述了未来一个阶段我国住房政策的价值取向、制度框架和发展目标，为解决新时代住房领域的不平衡不充分矛盾提供了一个清晰的路线图和解决方案。

新时代需要建立新的住房发展理念

近年来，住房迅猛发展对宏观经济、地方财政、金融资产以及家庭财富等方面产生了巨大拉动作用。主要表现为以下几个方面：

第一，房地产成为拉动经济增长的重要动力。2016年房地产业和建筑业的增加值占GDP比重为13.1%，房地产的带动作用可以涉及到整个经济的30%左右。第二，房地产成为地方财力的重要支撑。2016年国有土地使用权出让收入3.7万亿，相当于当年地方政府本级税收收入的57.9%。第三，房地产相关贷款成为银行资产配置主体。截至2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7万亿，占各项贷款余额的25%。第四，住房成为居民重要的家庭财富。据有关测算，中国城镇居民住房资产占总资产的比重为69%，而美国这一比例仅为29%。

但从经济发展规律、新型城镇化建设要求以及金融系统稳健性来看，房地产的高速发展具有阶段性，并且是不可持续的。

第一，房地产投资对宏观经济带动作用下降是经济发展的客观规律。根据全国第六次人口普查数据和近年来住房建设竣工情况测算，在全国城镇常住人口中，家庭户均住房套数已经达到1.0套以上，即过去住房供不应求的总体矛盾已经得到缓解，本地户籍城镇居民的住房问题已经得到基本解决。中国住房已经进入新的发展阶段，原来动辄两位数的投资增速将不会成为常态。

第二，房地产吸引大量财富涌入的“一枝独秀”局面不可持续。除了一般意义上的银行信贷，一些金融资产还通过信托、理财等渠道进入房地产领域，有些人还通过消费贷、经营贷等方式为房地产提供杠杆。这必然带来两方面严重结果。一方面是家庭消费潜力萎缩，特别是一些住房抵押贷款还款比例过高的家庭，消费能力和发展能力被严重削弱。另一方面，由于资金过度配置给房地产领域，直接导致实体经济融资被挤占，经济结构出现失衡局面。

第三，房地产市场高位运行导致新型城镇化成本抬升，提高了农业转移人口进城门槛。相当一部分农业转移人口的家庭财富积累还相对薄弱，高企的房价势必增加新市民进城的综合成本，进而影响到新型城镇化建设进程

第四，房地产泡沫逐步积累将对金融体系的稳健性产生潜在风险。从美国、日本和香港住房市场变化和政策变化情况观察，过度加杠杆甚至较长时间维持低利率是房价大幅上涨并产生房地产泡沫的重要原因。

第五，住房的财富效应导致社会群体分化，有房无房家庭之间的财富悬殊。由于近年来房地产市场持续普涨且幅度较大，前期购房家庭的资本利得丰厚。同时，住房资产在信贷杠杆的作用下，催生了自我强化的马太效应。对于中高收入家庭来说，由于更具备使用信贷杠杆的能力，所以也更容易享受到住房资产增值的收益。对于中低收入家庭来说，商业性信贷支持不足，即使是购买首套、中小户型的住房也往往会面临贷款额度不足、贷款成本压力相对较大的问题。另外，住房市场的区域分化也造成不同地区的家庭财富差距拉大倾向。

面对新时代的新特点新要求，面对住房领域发展不平衡不充分问题，必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，真正形成以人为本的住房发展理念，在发展中保障和改善民生，补齐民生短板、全面改善居住条件。与此同时，要提高防范房地产市场系统性风险能力，不断完善财政、税收、金融、土地、规划等相关公共政策体系，有效控制防范房地产系统性风险，从而实现住房平稳健康发展，确保广大居民能够安居乐业，实现住有所居的发展目标，不断满足人民日益增长的对美好生活的需要。

新时代需要准确界定住房属性

住房既是具有居住功能的民生产品，也是具有较高价值量的资本品。在住房总量供不应求的阶段，房价持续走高的主要动力是供求基本面造成的，即使出现阶段性库存往往会在下一个经济周期中被消化掉，这也是过去10余年中国住房市场价格特征的基本逻辑。但在住房供求总量达到基本平衡的阶段以后，住房市场对信贷、税收、土地等政策更加敏感，或者说更容易在不当的政策刺激下，诱发房地产市场泡沫性。

因此，面对新的住房发展阶段，亟须改变住房宏观调控工具化的倾向，改变过度强调住房经济属性的倾向，更加准确界定住房的本质属性。新时代的住房理念就是要让住房回归居住本质属性，与此同时，针对不同收入、不同区域的差异性，根据分层、分城施策原则，精准界定不同类型住房产品的属性。

对低收入住房困难家庭，政府应提供具有福利性住房。

低收入居民的住房水平不仅是反映一个国家（地区）经济社会发展水平和居民生活水平的重要标志，而且对于改善民生，促进社会和谐稳定都具有重要意义。因此，确保低收入居民“住有所居”是各国公共政策的重要目标和主要着力点。

无论是采取实物配租方式，还是提供租赁补贴，政府必须为民生兜底，加大财政投入力度，责无旁贷地为低收入住房困难家庭提供救济型住房产品。美国政府对低收入家庭的住房保障方式就随着不同发展阶段调整住房政策，在1940年代的住房严重短缺阶段，直接为低收入群体建设租赁住房，当1960年代住房短缺问题缓解之后，提出补贴住房建设计划和房租补贴计划，当住房供求进入到更加平衡阶段，联邦政府逐步减少对公共住房的直接参与，而是通过税收抵扣等间接政策，帮助低收入家庭减轻住房支付压力。

对中等收入家庭，特别是“夹心层”家庭，政府应提供多种形式的支持，保障其基本居住。

所谓“夹心层”家庭是那些家庭收入超出住房保障标准，但又难以完全通过市场化渠道解决住房的家庭。

在解决夹心层家庭住房困难时，必须考虑中国新型城镇化进程的一个特殊性——新市民。即在夹心层家庭中，与原来的当地市民相比，新市民的住房矛盾更为突出。有关数据表明，中国城镇住房自有率高达88%左右。但从户籍结构分析，我国新市民的住房自有率为65%，农村进城务工者的住房自有率则更低，这表明在新型城镇化过程中，新市民住房租赁需求规模较大，对住房租赁市场有效供给提出更高要求。同时，新市民呈现家庭化流动趋势。新市民租赁需求也从过去单身住房为主，正在向核心家庭住房需求转变，这对租赁住房质量、功能适用性、居住私密性都提出更高要求。

相当一部分农业转移人口的家庭财富积累还相对薄弱，新市民的住房支付能力与真正实现购房需求仍有一定差距。因此，政府应该对夹心层家庭，特别是新市民家庭购买首套、中小户型、中低价位的自住住房，提供相应的政策支持，推动新市民家庭完成城镇化进程。

对高收入家庭，政府提供市场化属性的商品住房。

应客观看待住房的投资属性和财富属性，使高收入家庭通过健康有序的房地产市场解决住房问题，并逐步提升居住品质。

对商品房市场，限制其投资属性过度膨胀，抬高投机需求入场门槛。采取政策性手段和市场化手段相结合的方式，降低商品房市场“顺周期”效应。对市场化属性的住房，政府要做的是提供良好规范的市场环境，及时进行风险提示和控制，发挥市场配置资源的决定性作用。

构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

针对上述住房发展的不平衡不充分矛盾，我们亟须根据不同属性住房需求特点，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

形成多主体、多渠道的住房供应体系。

对低收入家庭住房，应充分发挥政府主体责任。在供求关系宽松的地区，以租金补贴或租房券为主，让低收入家庭通过租赁市场解决住房困难。在供求关系紧张的地区，仍要适当建设由财政支出为主的公共租赁住房。对夹心层家庭，进一步增加供给渠道，逐步将新市民纳入公共租赁住房体系。引入专业住房租赁机构，提高租赁住房项目建设和运营水平。向已经具备稳定就业的首次购房家庭提供共有产权住房，严格设置共有产权住房的退出方式，避免公共补贴泛化和流失。对高收入家庭，则完全通过更加规范的房地产市场来提供住房。

优化和拓宽土地供给渠道。

选择区位适宜的农村集体建设用地，建设租赁型住房和共有产权住房，兼顾政府、村集体和个人利益，控制好土地的征地拆迁成本，降低租赁住房项目的综合成本，使参与建设运营的社会资本形成合理的投资收益预期。在城市建成区内，释放闲置土地的潜力，由政府成立的公司统一建设公共租赁住房或共有产权住房。提高土地规划与城市总体规划、产业规划协调性，提高多规合一力度。按照城市功能发展的客观需要，调整好住宅用地与产业用地的比例关系，解决住宅用地价格和工业用地价格的剪刀差问题，实现住宅、工业、商业三者用地的协调配置。

完善房地产税收体系。

对参与建设公共租赁住房的机构，在企业所得税和增值税环节应给予较大幅度的减免，切实提高项目经济上的可持续性。鼓励业主将住房交由政府所属机构代持经营，并在个人所得税甚至是未来开征的房产税等方面给予优惠。在总体税负水平不增加的基础上，适时推出房产税，调整好交易环节和持有环节的税负分配，覆盖到存量房和新建住房，不能造成税收不公平现象，处理好土地出让收益与房产税的关系，对每个家庭采取足够的减免额度，减少征收房产税对普通收入家庭的冲击，通过适宜的累进制设计，充分发挥对社会财富分配的调整作用。

发展多层次的住房金融制度。

近期，住房贷款的综合加权利率持续走高，这与商业性信贷规模收紧和风险控制有直接关系。一方面的确有效抑制了投资投机需求，另一方面也使基本自住需求受到明显抑制，有些城市购买首套住房的利率也调整到1.1倍利率。

纵观历次房地产调控，之所以出现一收就冷、一放就热的现象，一个很重要的原因就是住房金融调控的精准度不够。在既有的住房金融制度下，很难实现自住需求与投资需求的分层调控。因此，亟须加快形成商业性住房金融与政策性住房金融互为补充的制度体系。可积极稳慎推进住房公积金制度改革，建立政策性住房金融机构，利用好互助性住房储蓄金融自身优势，通过个人所得税减免、政府贴息支持、合理制定贷款模式，实现向中低价位、中小套型、首套置业的基本住房需求倾斜，为基本住房需求提供稳定、长期、低息的住房抵押贷款。为提高住房公积金制度本身的吸引力，可向共有产权住房、公共租赁住房建设提供建设贷款，并优先向住房公积金缴存人进行配售、配租。在国家层面建立统一的住房公积金流动性风险管理机构，通过政府信用支持、发行金融债、资产证券化等多种手段，发挥住房公积金对基本住房需求的政策支持潜力。