前言
作为中国进一步对外开放的重要标志，中国国际进口博览会（进博会）的举办不仅将扩大中国的进口规模，同时将使制造业和服务业的准入门槛变得更加宽松，加速中国的产业升级。
进博会将吸引来自172个国家和地区的企业参展。这不仅彰显了中国对外开放及支持全球化的决心，也是鼓励国内消费升级、促进GDP增长的有效手段。辅以个人所得税改革和进口关税下调等政策措施，更多的进口货品将以更可负担的价格提供给消费者，也使电商产业得到进一步发展。随着进口货品在国内消费量的增加，国家也将收获更多的税收。
进博会将推动电商发展，对仓储物流物业的需求也将会水涨船高，带来空置率下降和租金上涨的机遇。面对即将增长的租赁需求，业主应该不断提高租户资质，从而更好地响应地方政府的税收政策要求，不断提升物流物业的租赁和资产表现。
在降低市场准入门槛等优惠政策的刺激下，贸易、金融、专业服务、航运等行业的外资公司也将扩大其在中国的业务，带来对高品质办公物业的大量需求。
商务园区物业也将从本次进博会中获益，因为在确认参加本次盛会的3600多家企业中，25%的企业属于汽车、科技、制药和生物技术行业。在进博会的推动下，上述行业的企业未来可能会考虑扩大业务、在中国设立或增设办事处，这将有利于降低上海商务园区物业市场的整体空置率。进博会的召开展示了中国进一步扩大开放的决心，为外资在中国市场的进一步投资注入强有力的信心，从而侧面带动办公楼租赁需求的提升和大宗交易的进一步活跃，同时在微观层面也会直接利好于酒店和零售地产业。
综上所述，金准人工智能专家预测，本届进博会将直接推动长三角地区仓储物流物业的发展，并在未来带动办公物业和商务园区物业的需求。
一、中国国际进口博览会: 中国市场门户
首届中国国际进口博览会（下称：进博会）于11月5日-10日期间在上海举行。通过此次为期六天的盛会，中国意在向世界展示其支持贸易自由化和经济全球化的决心。首届进博会共使用9个展馆，展览面积达30万平方米。共有来自172个国家、地区和国际组织的3600多家企业确认参展。
根据政府官方发布，此次进博会是全球首个以进口为主题的大型博览会，也是全球唯一一个要求展品100%进口的大型博览会，将为更多高质量产品进入中国市场提供平台和机会。这标志着中国将更积极主动地开放市场，并更着力于发展以消费者需求为导向的市场。进博会包括三个方面的内容：
1. 国家贸易投资综合展。展览面积3万平方米，目前共有80多个国家确认参加。
2. 企业商业展。展览面积27万平方米，主要分为货物贸易与服务贸易两个板块。
3. 虹桥国际经贸论坛。探讨国内经贸发展新趋势和新变化，并向与会者展示虹桥商务区的世界级办公楼。
在进博会的推动下，进口商品将与消费升级需求形成合力，为上海及长三角地区的高品质物流物业带来进一步发展机遇。
随着开放的继续扩大，伴随降低市场准入门槛等政策的落实，外资企业未来可能会考虑扩大业务、在中国设立或增设办事处，这势必将带来对高品质办公物业的大量需求。
金准人工智能专家认为，未来外资企业的拓展以及其与本土企业的竞争更将促进上海的产业研发与后台需求，进而惠及上海各大商务园区的发展，并加速上海整体的产业升级与经济转型。
中国新一轮对外开放进程
中国近期不断加速扩大开放，全面迎接全球化进程。今年以来，政府连续密集出台了一系列针对金融业、服务业和制造业等行业的开放政策。作为中国的门户城市，上海积极响应国家的总政策，相继出台了包括《上海对外开放100条》在内的等多项新政。而进博会则是中国政府此次新一轮对对外开放与扩大进口进程中一项战略性的举措。
近期出台的政策包括三方面的内容：
1. 打造进博会进口平台；
2. 降低进口关税；
3. 通关便利化。
在当前贸易保护主义抬头、摩擦不断的背景下，进博会召开的意义尤为重大。它将助推中国向全球扩大市场开放，也有力推动全球共同开放。金准人工智能专家认为，贸易摩擦背景下，一些外企可能暂时对中国市场的未来走势并不十分确定，但进博会释放出的开放信号，将会促使这些企业继续看好中国市场前景。这样的信号不仅会吸引更多的企业入华投资，对于那些已经进驻中国市场的企业而言也具有非同一般的意义，他们在扩大规模和办公使用面积时将更有底气，这必然会为办公楼租赁市场带来大量新增需求。
金准人工智能专家分析，投资者的决策行为是跟着租户走的，当某个区域的租赁基本面发生正向变化时，一定会吸引投资者的目光。因此，中国继续扩大开放的举措除了利好办公楼租赁市场，也会带动大宗交易市场的进一步活跃。
更关键的是，进博会不仅释放了开放信号，真正的带动效应也已开始显现。据悉，为办好首届博览会，相关部门修改、完善相关管理制度，出台了包括通关便利化、服务保障等一批政策措施。从11月1日起，中国将进一步降低1500多个税目的最惠国税率。
进博会只是一大重要契机，中国进一步扩大开放的决心早已体现在一系列措施中。例如，国务院近日规定，明年3月底前全面清理取消外商投资准入负面清单外对外资设置的准入限制，实现内外资准入标准一致。
二、扩大内需将助力物流地产市场发展
目前国内消费已成为中国经济发展的重要组成部分，占全国国内生产总值的39%。虽然投资仍是中国经济发展的重要驱动力，但中美贸易分歧的不确定性在未来几个季度内或将对投资信心产生影响。此外，在近期去杠杆的宏观调控的压力下，通过内需带动经济增长将成为未来几年中国所关注的重心。
中国拥有庞大的消费人口，随着城镇化进程的不断推进，中产阶层规模迅速扩大。中国国际进口博览会的召开将有助于进口商品数量的增长，从而能催生电商和零售商对于上海及长三角周边城市物流仓储物业的租赁需求。近期中国政府对于个税的减税降负举措将有效增加消费者的可支配收入，从而提升其消费购买力。此外，随着进口商品关税的下调，消费者对于进口商品的购买力会增加，这对于上海物流地产市场的发展将是又一大利好。从政府的角度而言，进博会将鼓励居民在境内消费，减少资金流出，从而能创造更多的税收收入。
2.1物流仓储：汽车、医疗健康与零售业的开放政策将助力上海及长三角区域物流地产市场的发展
此次进博会为汽车制造、医疗健康、服饰、食品与电子等行业国外知名企业提供了一个展示最前沿科技与产品的巨大平台，对于拉动国内消费潜力，推动科技赋能下的新零售（人工智能、虚拟现实）、高端汽车制造业及医疗健康产业的发展具有积极的作用。
受益于进博会所带来的进口商品需求的增加以及进口关税的下调，越来越多的国际零售商或将扩大其在上海及整个长三角的业务版图。受此影响，上海目前的零售品牌组合将更为丰富多样，从而会拉动居民消费。中产阶级对高端奢侈品及进口汽车的需求或将得到提升。
随着消费的增长，跨境电商将迎来快速发展，或将催生更多对于上海物业地产市场的仓储需求。对于“网购保税“运营模式的跨境电商来说，其对于上海自贸区保税（外高桥、上海浦东国际机场）物流仓储物业的需求将呈现上升态势。
另外，鉴于上海对于放宽外资行业准入限制、降低汽车进口关税以及土地出让优惠等利好政策，将吸引知名外资汽车制造商、医疗器械制造商来沪投资项目，受此影响，外资汽车及医疗健康制造商、经销商对于上海物流仓储物业的需求也将呈上升趋势。
进博会所带来的对于高端智能装备、汽车整车及零部件、医疗器械及高端零售商品进口需求的增加，或将带动租赁需求的畅旺。鉴于上海新增供应的稀缺性，强劲的租赁需求或将从上海外溢至长三角周边重要物流节点城市，如无锡、南通、嘉兴和常熟。在需求增加的有力带动下，长三角地区物流地产市场空置率将继续走低，租金增长将继续保持坚挺。
2.2受扩大开放政策惠及的部分主要物流园区板块
临港
临港产业园地处上海东南角，地处长江口和杭州湾的交汇处，具有得天独厚的码头资源。主要定位于新能源装备、大型船用关键件、汽车整车及零部件、海洋工程装备、工程机械装备、民用航空装备、再制造等七大产业基地。
为了吸引外资，今年7月上海市政府和特斯拉签署合作备忘录。规划年产50万辆纯电动整车的特斯拉超级工厂正式落户上海临港地区，这是上海有史以来最大的外资制造业项目。
依托进博会对于国外高端智能装备、汽车整车及零部件等的进口展示与交流，将有助于提升临港产业园的产业能级，增加生产商与采购、经销商对于国外先进生产装备和汽车整车及零部件的进口需求，从而刺激对于该片区物流仓储市场的需求。
外高桥
外高桥保税区濒临长江入海口，紧靠外高桥深水港区，主要定位于国际贸易、现代物流、先进制造业等三大功能为主的口岸产业。
依托进博会召开契机，外高桥保税区将承载进口商品、电子设备及汽车零部件进口的重要分拨中心，将增加商贸企业、第三方物流及部分先进制造业、汽车制造等厂商对于该片区物流仓储市场的租赁需求。虽然外高桥物流园空置率于2018年第三季度达到17.6%的较高水平，但畅旺的租赁需求或将继续吸纳空置面积，整体租金在未来三至五年或将继续增长。
浦东空港
上海浦东机场综合保税区紧邻浦东国际机场，是我国东部沿海经济带与长江流域的交汇点。主要定位于电子元器件、工业零部件、医疗器械及高端商品四大类具有高附加值特点的空运产品分拨中心。
受益于进博会电子设备、医疗器械与高端商品进口展示与交流的利好，以及上海市关于加快建设国际消费城市建设三年行动计划的部署，对于高端医疗器械与零售品牌的需求将呈现扩张态势，国外高端奢侈品及医疗器械生产商、采购商与经销商对于浦东空港物流园区域的仓储租赁需求也将呈增长态势。
另外，浦东空港作为国外高端商品重要的分拨中心，也会增加跨境电商对于该区域的仓储租赁需求。
三、放宽市场准入或将提升写字楼需求
上海作为中国经济发展与转型的代表性城市，近十年来第三产业增加值占GDP比重不断稳健提高，至2018年上半年已达69.2%，其中金融业占比达18.8%。
未来扩大对外开放将加速上海的产业转型进程。放宽市场准入将吸引更多外资服务业企业落户上海从而提升上海服务业的整体规模与质量。金准人工智能专家预计随着跨国企业的落户与扩张，其对写字楼空间的需求将保持稳健走高的态势。
3.1写字楼：扩大进口与放宽市场准入将助力贸易、金融、专业服务与航运物流优质企业在主要商务区写字楼中集聚
作为重要试点的上海在全国扩大开放的进程中不仅将吸引大量外资企业落户以及扩大业务，同时能够推动内资企业创新与改革，并培育新兴产业与业态，使产业更具竞争力。在上海诸多现有的商务区中（包括核心区与次中心区），将有部分相关服务产业集聚（如贸易、金融、专业服务与航运物流）的板块最有望受到对外开放的政策惠及。
3.2虹桥商务区：目光聚集
虹桥商务区是上海与长三角城市群的重要交汇地带，是联通长三角城市群的核心。企业总部在虹桥、生产基地在长三角已成为虹桥商务区的明显特征。当前区域内如壳牌、罗氏、基恩士、鱼跃医疗、卧龙电气等国内外知名企业的总部数量已有70余家。进博会落户国展中心给大虹桥发展带来的重大机遇，虹桥商务区依托明确的国家战略定位、完善的交通、加速了虹桥商务区的区域配套和各类商务设施完善，商务楼宇的密集交付带动企业和产业的快速启动，使得时代企业与投资者信心倍增，五百强争相入驻，汇聚时代商务圈。而大虹桥则成为集世界级交通枢纽、五百强总部商务、顶级商务圈配套于一体的全球资本总部大本营。
未来虹桥商务区在举世瞩目的进博会与世界级会展与商务设施的带动下，金准人工智能专家预计将有更多企业总部选择落户于此来拓展中国市场。此外，相比上海其它商务区，大虹桥区域内写字楼的租金仍存有优势，是企业未来扩张的良好选项。
交通与会展将助推贸易及电商企业集聚。
虹桥商务区托依托综合交通枢纽和国家会展中心的两大优势，形成贸易产业的集聚，是上海国际贸易中心规划的重要承载地。此外，虹桥商务区还将以“阿里、京东、唯品会”等电商巨头引领，逐步形成电商集聚中心，同时向“线下+实体” 的新零售方向转型，进一步将商务区建设成全国电商产业集聚中心。
展望未来，长三角产业一体化进程与扩大进口政策将形成合力，加快制造业、贸易与电商企业在虹桥商务区的集聚，并带动上海及长三角发展带的现代物流物业的需求，尤其是距离虹桥商务区300公里范围内的交通节点城市。这奠定了虹桥CBD作为区域发展核心辐射带动周边城市的战略地位。
3.3除虹桥商务区外受扩大开放政策惠及的部分主要写字楼板块
陆家嘴
未来供应量（至2022年）：4.7万平方米（50.6万平方英尺）
陆家嘴是国家与上海的金融中心，金融企业与专业服务业企业高度集聚。未来在放宽外资准入的推动下，必将吸引更多外资金融企业落户陆家嘴。考虑到板块内未来供应极为有限，预计平均租金在未来五年内将稳健走高。
南京西路
未来供应量（至2022年）：32.1万平方米（345万平方英尺）
南京西路板块是上海最为核心的商务区之一，拥有为数众多的超甲级写字楼、顶级购物中心与酒店，也是上海国内外专业服务企业与机构最为集中的区域，包括咨询、法律、会计、设计、广告等各大领域。当前板块内各主要写字楼均保持90%以上的高入驻率，而未来随着更多高品质项目入市以及扩大开放的推动，预计将有更多高质量服务业企业到此落户或拓展业务。
北外滩
未来供应量（至2022年）：48.1万平方米（517万平方英尺）
北外滩依托区位与上港集团的产业基础，形成强大的航运物流产业集聚效应，是上海成为国际航运中心城市发展目标的主要承载地。近年来在滨江区域城市更新的带动下，更承接陆家嘴金融产业外溢需求，形成“航运+金融”的双轮发展的格局。未来在扩大进口与放宽外资准入的大背景下，包括白玉兰广场、星港中心、星荟中心等诸多高品质写字楼物业将不断承接航运物流与金融企业的扩张需求。
四、商务园区承载上海市制造业转型和创新能力升级
上海是我国首屈一指的科技创新中心和先进制造业基地。经过几十年的发展，上海已经布局形成一批主导功能明确、外资集聚度高的科技创新承载区和开发区，在推动上海开放型经济建设和产业升级中发挥了重要作用。2017年，上海市新兴产业*增加值达4,944亿元，同比增长8.7%，占GDP比重16.4%。逐年攀升的研究与试验发展（R&D）经费及其GDP占比，以及软件信息技术服务、科学研究等行业的稳健发展也为先进制造业的发展提供了良好支撑。
当前全球范围内新一轮科技革命和产业变革蓬勃兴起，我国也提出“中国制造2025”战略，旨在加速高新技术、互联网与制造业的结合，改造提升传统制造业，以占据全球化发展中价值链的最上游。本次进博会给国内制造业企业带来了接触前沿科技、洞悉行业未来发展趋势的机会，使之能够及时制定或调整发展战略，提升国际竞争力。
4.1商务园区：开放型经济加速发展将助推智能汽车设备、医疗设备和医疗健康等产业的需求
随着开放层次的不断提高，外商投资的重点已从加工制造逐步拓展到计算机、集成电路、智能制造等高新技术领域。截至2017年末，在上海落户的跨国公司地区总部累计达到625家。其中，亚太区总部70家，投资性公司345家，外资研发中心426家。
2017年7月，上海市出台《上海市制造业利用外资三年行动计划》，旨在提升制造业实际利用外资规模。以此为背景，新一轮引入的外资将大量利用在汽车、智能装备、消费电子、医疗器械等新兴制造业领域。同时，持续优化的营商环境将为全球投资者营造一个稳定公平透明、法治化、可预期的营商环境，吸引更多的外商来上海投资发展，带动相关产业领域的发展，从而提升对商务园区的需求。
4.2受扩大开放政策惠及的部分主要商务园区板块
张江
未来新增供应（至2022年）：28.2万平方米（303万平方英尺）
张江高科技园区是中国创新能力最强的国家级高科技园区之一。园区内有经认定的高新技术企业768家，国家级、市级、区级技术中心403家，跨国公司地区总部49家及外资研发机构138家。
经过二十余年的发展，张江已形成信息技术、生物医药、文化创意三大主导产业，并积极培育低碳环保、民用航空研发、高端汽车配套和新能源汽车三大战略性新兴产业。这些产业在近年来发展扩张迅速，进博会效应将进一步带动对张江优质办公空间的需求。
漕河泾
未来新增供应（至2022年） ：39.2万平方米（422万平方英尺）
漕河泾开发区内汇聚中外高科技企业2,500多家，其中外商投资企业500多家，外资高科技企业比例约20%。500强企业已有81家来此落户。漕河泾已形成了以电子信息为主导产业，以新材料、生物医药、航天航空、环保新能源、汽车研发配套为重点产业的产业集群框架。漕河泾将科技创新和利用外资视为未来发展的两大动力，这个战略定位与本届进博会高度契合，使漕河泾从中获益。
金桥
未来新增供应（至2022年） ：40.6万平方米（438万平方英尺）
金桥形成了汽车与零部件、电子信息、白色家电、食品和生物医药传统四大主导产业，同时向新能源汽车、智能装备、移动视讯和新兴金融、跨境电商转型发展。
金桥集团也是本次进博会服务贸易展区的承办者，旨在更好地为先进制造业和现代服务型企业、生产服务性企业建立沟通桥梁。由此可见金桥未来将不仅受益于扩大开放给汽车等高端制造业带来的发展契机，更由此探索由生产向服务转型的发展道路。
总结
作为中国对外开放政策的一项重要举措，进博会的举办将会进一步促进中国经济改革和产业升级。汽车制造业在内的传统制造业有望转变成技术驱动、高附加值型智能制造企业。随着行业准入门槛的降低，金融、专业服务及航运等服务行业将变得更为多元化。此外，进博会的举办或将提升消费者对进口奢侈品的需求，从而进一步推动国内消费增长。中国贸易顺差将会继续收窄，同时进口在整个进出口总额中的比重将持续上升。
受相关利好政策（如降低关税和市场准入门槛）的驱动及进博会举办所带来的连锁效应，我们建议业主和租户重点关注以下三个商业地产物业市场。
仓储物流
我们建议汽车制造商和进口汽车经销商在临港和外高桥区域寻找合适的仓储物业。这两个区域汽车行业的集聚效应，人才吸引、项目津贴等的激励政策以及优越的港口区位将减少制造商的投入成本。
同时我们也建议奢侈品和进口药物零售商重点关注浦东空港区域，该区域主要定位于进口奢侈品的配送中心。
在对外开放及进博会连锁效应的驱动下，产业机构不断升级调整，我们建议业主应不断提升租户组合品质，从而能更好地满足地方政府对于租户落税的要求，提升物流仓储物业的租金和资产表现。
写字楼
随着进口产品的快速增长，制造业与快消品企业以及进口商将不断寻求拓展中国市场，从而形成新的办公需求。虹桥商务区由于其卓越的可及行与交通设施，将受益最多。
此外，外资服务业企业亦将因市场准入的放宽而增长，其中以金融、专业服务业与航运业受政策惠及较多。写字楼业主应关注外资企业的新增需求并做合理租赁规划。
商务园区
我们建议高新技术和高端制造业企业重点关注进博会上展示的前沿技术及进博会相关研讨会和活动。对于想通过进博会的契机，寻求国外技术溢利的国内生物制药和智能设备制造企业而言，将从中受益。
为了升级楼宇品质和服务，满足租户不断变化的租赁需求，业主应加强对最新前沿科技和开放政策的关注度。租金及资产表现将随着租赁需求的增加而不断提升。
