近年来，只要一个市场快速崛起且规模足够大，阿里和腾讯的争夺战似乎就难以避免。今年下半年开始，随着住房租赁屡获政策加持，阿里与腾讯在房地产领域的布局明显加速。双方不约而同地将租赁市场作为发力重点，对房地产交易或多或少也有涉及。在房地产这个16万亿规模的市场，双方又是“必有一战”？

腾讯沿用了后发制人的“老套路”，不过落子之后动作十分迅猛。过去短短两周之内，腾讯在房地产市场达成了两项重要合作：与链家共建房产服务生态、与深圳市住建局共建新型智慧住房租赁平台。值得一提的是，链家是国内房地产中介龙头，深圳是全国住房租赁市场最大、交易活动最活跃的城市。

12月14日，腾讯云和链家签署了战略合作协议，链家未来将借助腾讯云的大数据、AI等能力，打通线上与线下，重构并优化找房、租房、购房等交易流程。

链家在全国拥有36个城市8000万套房屋信息，腾讯云技术将使链家的网络维护成本更低、运维更自动化，除了满足链家网络服务的快速、稳定、安全等基本业务需求外，还将通过链家全国房屋楼盘、海量用户的大数据分析，完善用户画像，帮助链家匹配更为精准的客户，链家的客户可以更方便地找房、看房。

12月18日，腾讯与深圳市住建局共同宣布，深圳市住房租赁交易服务平台正式启动。腾讯将通过云计算、AI、大数据、征信、支付等技术能力的创新运用，通过连接赋能住房租赁市场的各参与主体。

具体来看，双方把交易、服务、监管三大租赁环节全面接入腾讯云。在交易方面，租赁平台将通过数字技术的运用，实现房东、租客、中介经纪、租赁企业、房源等相关信息的云端存档与验证，解决租赁过程中假房源、假合同和假身份等租房“痛点”难题。腾讯云将输出语音活体识别和人脸识别等前沿技术，提供房屋核验、身份识别、VR看房、在线备案、支付等全链条能力。

腾讯还顺手为芝麻信用分的对标产品——腾讯信用分创建了新的应用场景。腾讯介绍称，深圳住房租赁平台上推出了基于腾讯信用分的免押险服务，腾讯信用分650分以上的租户即可购买信用免押险，享受免押金入住，并提供违约保障。

阿里更早入局

相比腾讯，阿里巴巴布局房地产市场已有多年，最早从开展房地产电商业务开始。

阿里的淘宝在2006年全资收购了主打二手房信息的口碑网，2010年，口碑网与淘宝融合，淘宝房产频道正式推出。但淘宝房产频道推出以来影响力一直有限，直到2014年并入虚拟及生活服务事业部后重新包装上线。

今年9月开始，阿里开始关注租房市场，并将自己定位成“赋能者”，这与腾讯当前的战略似乎“不谋而合”。

9月末，支付宝租房业务正式上线，一个月后，支付宝宣布将有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房。

在租房市场，阿里将为政府赋能、为企业赋能。蚂蚁金服房产租赁行业总监林雪涛向全天候科技介绍称，“智慧住房租赁平台”将在住建部12个试点城市里复制，目前已经有2—3个地方政府在跟阿里接洽。

在为企业赋能方面，支付宝已和蘑菇租房、旭辉地产等企业合作。蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博指出，支付宝或者阿里为品牌公寓、房产中介等合作方提供服务，“如果我们颠覆他们，跟他们竞争这是非常不明智的。”

“三英”战阿里？

古有刘备、关羽、张飞“三英战吕布”，如今，在中国房地产市场，腾讯与麾下的京东、58同城很可能共同拔剑指向阿里。腾讯是京东第一大股东，对58同城持股比例也达到23%，目前，三家都已开展了房地产相关业务。

58同城是国内最大的生活服务平台，也是大型租房中介网站之一，根据官方介绍，58同城、安居客已收录全国106个城市的1.2亿室户真实房源，小区覆盖率超过95%。此次腾讯与深圳市共建智慧住房租赁平台，58也是重要的参与者，58表示，将与深圳市住建局和腾讯携手，深度参与到深圳市住房租赁平台的建设和日常运营。

虽然百度搜索“58 租房骗局”关键词共有18600000个结果，但58同城此次也指出：

58集团一直致力通过智能大数据等前沿技术来服务、规范市场，推动房地产行业的健康发展。将共同协力真正切中目前住房租赁市场痛点，精准对接居民居住需求，着力化解租赁市场普遍存在虚假房源信息、黑中介等行业乱象，显著改善普通用户的租赁体验。

京东的房地产业务虽然在今年10月才上线，但“声势浩大”。对于房地产业务发展的目标，京东放出豪言，要在未来5年内成为流量、线上交易量双料冠军。

根据京东10月公开透露的信息，京东的商城房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市。

京东房地产部总经理曾伏虎表示，京东房产的定位是大地产时代的服务平台，“新房、二手房、租赁房这些业务我们都会覆盖，目前一期上线的是新房业务，二手房和租赁业务会陆续上线。”他还指出，在服务平台上强调的是连接、赋能和定制，“建立链接可以很好的帮助房地产商完成获客，而赋能和反向定制解决的正是运营的难点”，上线后的京东房产将覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场。

京东5年内成为房地产流量、线上交易量双料冠军的目标十分远大，但不得不说，京东与腾讯、58同城潜在的合作可能让这一目标实现概率大增。

规模16万亿元的市场

阿里、腾讯、京东等巨头为何在今年开始大举进军房地产市场？除了政策支持的原因，也与房地产巨大的市场规模和增长潜力密切相关。

方正证券今年9月在研报中指出，目前我国房地产租赁市场GMV（成交总额）约1万亿元，2016年房屋交易市场GMV更是达到了15万亿元。但租金规模与交易市场规模比值仅为7%，远低于美国的50%，日本的72%，我国租赁市场GMV有待大幅提高。

在规模巨大的房地产市场，阿里巴巴虽然先行一步，但腾讯系“组团”入局带来的竞争压力绝对不容小觑。想当初，在支付领域，支付宝十三年辛苦积累的市场份额被“后来者”微信支付在三年内大举瓜分，风清扬马云必定是耿耿于怀。也许正是面对腾讯这个布局生态体系的对手，马云才会在本月初发出感叹：

我每天都睡不好，我每天晚上都在担忧我的公司没有跑的够快就会被别人所淘汰了，就会在这个竞争当中掉队了。

“七年之痒”过后，青岛啤酒与朝日集团迎来“分手”的结局，复星将接替第二大股东的身份。

轰轰烈烈的内讧结束之后，迅雷今日透露了布局新业务的计划。

迅雷CEO陈磊12月20日表示，希望于明年上半年在美国和欧洲开展业务，并计划于明年1月或2月向中国临近的其他国家拓展业务。向海外市场扩张主要集中在云计算服务。

他还表示，使用用户“带宽”的模式允许迅雷以更低的成本提供云计算服务，可能是亚马逊的1/3。同时，迅雷也在开发新的安全技术。

今年8月，迅雷推出了智能硬件——玩客云，一个月后，迅雷又上线了玩客云共享计算生态下、基于区块链技术的原生数字资产——玩客币，用户可以通过购买玩客云硬件来挖矿获得，获得的玩客币可以用来兑换网络加速、云储存和共享内容等服务。陈磊向上述媒体透露，迅雷玩客云目前已接到1800多万份订单。

迅雷玩客云希望用共享计算模式改变未来的云计算。通过鼓励用户分享自己闲置的网络带宽、存储空间和计算能力，再用新技术转换成共享计算的服务，有效解决了计算资源的瓶颈紧张。

玩客云、玩客币推出之后，迅雷股价开启了“暴涨”模式。自10月13日以来，美股迅雷股价从4.3美元一路上涨至最高超过27美元，涨幅超过500%。但11月28日迅雷公司与迅雷大数据公司发生内讧，随后迅雷股价大跌，最新股价为12.33美元。

近年来，迅雷逐渐转型为依靠云计算和区块链技术的科技公司。上月，迅雷发布的2017第三季度财报显示，迅雷包括云计算在内的其他互联网增值服务收入2080万美元，同比增长64.9%。其中，云计算收入同比大增104.2%，该业务已是连续第9个季度高速增长。迅雷在三季报中指出，公司拿到了互联网增值电信服务牌照，包括CDN服务。

中央经济工作会议18日至20日在北京举行。

会议指出，5年来，我们坚持观大势、谋全局、干实事，成功驾驭了我国经济发展大局，在实践中形成了以新发展理念为主要内容的习近平新时代中国特色社会主义经济思想。

会议认为，党的十八大以来，我国经济发展取得历史性成就、发生历史性变革，为其他领域改革发展提供了重要物质条件。会议认为，人民获得感、幸福感明显增强，脱贫攻坚战取得决定性进展，基本公共服务均等化程度不断提高，形成了世界上人口最多的中等收入群体。

会议强调，积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线。

会议指出，改革开放要加大力度，在经济体制改革上步子再快一些，以完善产权制度和要素市场化配置为重点，推进基础性关键领域改革取得新的突破。扩大对外开放，大幅放宽市场准入，加快形成全面开放新格局。

会议指出，今后3年，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。

会议指出，打好精准脱贫攻坚战，要保证现行标准下的脱贫质量，既不降低标准，也不吊高胃口，瞄准特定贫困群众精准帮扶，向深度贫困地区聚焦发力，激发贫困人口内生动力，加强考核监督。

会议指出，打好污染防治攻坚战，要使主要污染物排放总量大幅减少，生态环境质量总体改善，重点是打赢蓝天保卫战，调整产业结构，淘汰落后产能，调整能源结构，加大节能力度和考核，调整运输结构。

会议指出，要深化供给侧结构性改革。要推进中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量转变，制造大国向制造强国转变。大力破除无效供给，把处置“僵尸企业”作为重要抓手，推动化解过剩产能。深化电力、石油天然气、铁路等行业改革，降低用能、物流成本。

会议指出，促进贸易平衡，更加注重提升出口质量和附加值，积极扩大进口，下调部分产品进口关税。大力发展服务贸易。继续推进自由贸易试验区改革试点。有效引导支持对外投资。

会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

中央经济工作会议新闻稿全文如下：

中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平，中共中央政治局常委、国务院总理李克强，国务院副总理张高丽，中共中央政治局常委栗战书、汪洋、王沪宁、赵乐际、韩正出席会议。

习近平在会上发表重要讲话，总结党的十八大以来我国经济发展历程，分析当前经济形势，部署2018年经济工作。李克强在讲话中对明年经济工作作出具体部署，并作了总结讲话。

会议认为，党的十八大以来，我国经济发展取得历史性成就、发生历史性变革，为其他领域改革发展提供了重要物质条件。经济实力再上新台阶，经济年均增长7.1%，成为世界经济增长的主要动力源和稳定器。经济结构出现重大变革，推进供给侧结构性改革，促进供求平衡。经济体制改革持续推进，经济更具活力和韧性。对外开放深入发展，倡导和推动共建“一带一路”，积极引导经济全球化朝着正确方向发展。人民获得感、幸福感明显增强，脱贫攻坚战取得决定性进展，基本公共服务均等化程度不断提高，形成了世界上人口最多的中等收入群体。生态环境状况明显好转，推进生态文明建设决心之大、力度之大、成效之大前所未有，大气、水、土壤污染防治行动成效明显。

会议指出，5年来，我们坚持观大势、谋全局、干实事，成功驾驭了我国经济发展大局，在实践中形成了以新发展理念为主要内容的习近平新时代中国特色社会主义经济思想。我们坚持加强党对经济工作的集中统一领导，保证我国经济沿着正确方向发展；坚持以人民为中心的发展思想，贯穿到统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局之中；坚持适应把握引领经济发展新常态，立足大局，把握规律；坚持使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，坚决扫除经济发展的体制机制障碍；坚持适应我国经济发展主要矛盾变化完善宏观调控，相机抉择，开准药方，把推进供给侧结构性改革作为经济工作的主线；坚持问题导向部署经济发展新战略，对我国经济社会发展变革产生深远影响；坚持正确工作策略和方法，稳中求进，保持战略定力、坚持底线思维，一步一个脚印向前迈进。习近平新时代中国特色社会主义经济思想，是5年来推动我国经济发展实践的理论结晶，是中国特色社会主义政治经济学的最新成果，是党和国家十分宝贵的精神财富，必须长期坚持、不断丰富发展。

会议认为，中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代，基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。推动高质量发展，是保持经济持续健康发展的必然要求，是适应我国社会主要矛盾变化和全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的必然要求，是遵循经济规律发展的必然要求。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求，必须加快形成推动高质量发展的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核，创建和完善制度环境，推动我国经济在实现高质量发展上不断取得新进展。

会议指出，2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。做好明年经济工作，要全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，加强党对经济工作的领导，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革、效率变革、动力变革，在打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战方面取得扎实进展，引导和稳定预期，加强和改善民生，促进经济社会持续健康发展。

会议强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，要长期坚持。“稳”和“进”是辩证统一的，要作为一个整体来把握，把握好工作节奏和力度。要统筹各项政策，加强政策协同。积极的财政政策取向不变，调整优化财政支出结构，确保对重点领域和项目的支持力度，压缩一般性支出，切实加强地方政府债务管理。稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线。结构性政策要发挥更大作用，强化实体经济吸引力和竞争力，优化存量资源配置，强化创新驱动，发挥好消费的基础性作用，促进有效投资特别是民间投资合理增长。社会政策要注重解决突出民生问题，积极主动回应群众关切，加强基本公共服务，加强基本民生保障，及时化解社会矛盾。改革开放要加大力度，在经济体制改革上步子再快一些，以完善产权制度和要素市场化配置为重点，推进基础性关键领域改革取得新的突破。扩大对外开放，大幅放宽市场准入，加快形成全面开放新格局。

会议确定，按照党的十九大的要求，今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。打好精准脱贫攻坚战，要保证现行标准下的脱贫质量，既不降低标准，也不吊高胃口，瞄准特定贫困群众精准帮扶，向深度贫困地区聚焦发力，激发贫困人口内生动力，加强考核监督。打好污染防治攻坚战，要使主要污染物排放总量大幅减少，生态环境质量总体改善，重点是打赢蓝天保卫战，调整产业结构，淘汰落后产能，调整能源结构，加大节能力度和考核，调整运输结构。

会议指出，要围绕推动高质量发展，做好8项重点工作。一是深化供给侧结构性改革。要推进中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量转变，制造大国向制造强国转变。深化要素市场化配置改革，重点在“破”、“立”、“降”上下功夫。大力破除无效供给，把处置“僵尸企业”作为重要抓手，推动化解过剩产能；大力培育新动能，强化科技创新，推动传统产业优化升级，培育一批具有创新能力的排头兵企业，积极推进军民融合深度发展；大力降低实体经济成本，降低制度性交易成本，继续清理涉企收费，加大对乱收费的查处和整治力度，深化电力、石油天然气、铁路等行业改革，降低用能、物流成本。

二是激发各类市场主体活力。要推动国有资本做强做优做大，完善国企国资改革方案，围绕管资本为主加快转变国有资产监管机构职能，改革国有资本授权经营体制。加强国有企业党的领导和党的建设，推动国有企业完善现代企业制度，健全公司法人治理结构。要支持民营企业发展，落实保护产权政策，依法甄别纠正社会反映强烈的产权纠纷案件。全面实施并不断完善市场准入负面清单制度，破除歧视性限制和各种隐性障碍，加快构建亲清新型政商关系。

三是实施乡村振兴战略。要科学制定乡村振兴战略规划。健全城乡融合发展体制机制，清除阻碍要素下乡各种障碍。推进农业供给侧结构性改革，坚持质量兴农、绿色兴农，农业政策从增产导向转向提质导向。深化粮食收储制度改革，让收储价格更好反映市场供求，扩大轮作休耕制度试点。

四是实施区域协调发展战略。要实现基本公共服务均等化，基础设施通达程度比较均衡，人民生活水平大体相当。京津冀协同发展要以疏解北京非首都功能为重点，保持合理的职业结构，高起点、高质量编制好雄安新区规划。推进长江经济带发展要以生态优先、绿色发展为引领。要围绕“一带一路”建设，创新对外投资方式，以投资带动贸易发展、产业发展。支持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区改善生产生活条件。推进西部大开发，加快东北等老工业基地振兴，推动中部地区崛起，支持东部地区率先推动高质量发展。科学规划粤港澳大湾区建设。提高城市群质量，推进大中小城市网络化建设，增强对农业转移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐。引导特色小镇健康发展。

五是推动形成全面开放新格局。要在开放的范围和层次上进一步拓展，更要在开放的思想观念、结构布局、体制机制上进一步拓展。有序放宽市场准入，全面实行准入前国民待遇加负面清单管理模式，继续精简负面清单，抓紧完善外资相关法律，加强知识产权保护。促进贸易平衡，更加注重提升出口质量和附加值，积极扩大进口，下调部分产品进口关税。大力发展服务贸易。继续推进自由贸易试验区改革试点。有效引导支持对外投资。

六是提高保障和改善民生水平。要针对人民群众关心的问题精准施策，着力解决中小学生课外负担重、“择校热”、“大班额”等突出问题，解决好婴幼儿照护和儿童早期教育服务问题。注重解决结构性就业矛盾，解决好性别歧视、身份歧视问题。改革完善基本养老保险制度，加快实现养老保险全国统筹。继续解决好“看病难、看病贵”问题，鼓励社会资金进入养老、医疗等领域。着力解决网上虚假信息诈骗、倒卖个人信息等突出问题。做好民生工作，要突出问题导向，尽力而为、量力而行，找准突出问题及其症结所在，周密谋划、用心操作。

七是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

八是加快推进生态文明建设。只有恢复绿水青山，才能使绿水青山变成金山银山。要实施好“十三五”规划确定的生态保护修复重大工程。启动大规模国土绿化行动，引导国企、民企、外企、集体、个人、社会组织等各方面资金投入，培育一批专门从事生态保护修复的专业化企业。深入实施“水十条”，全面实施“土十条”。加快生态文明体制改革，健全自然资源资产产权制度，研究建立市场化、多元化生态补偿机制，改革生态环境监管体制。

会议强调，要充分调动各方面干事创业的积极性，有力有序做好经济工作。要创新和完善宏观调控，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，健全经济政策协调机制，保持经济运行在合理区间。扎实推进供给侧结构性改革，促进新动能持续快速成长，加快制造业优化升级，继续抓好“三去一降一补”，深化简政放权、放管结合、优化服务改革。加快建设创新型国家，推动重大科技创新取得新进展，促进大众创业、万众创新上水平。加大重要领域和关键环节改革力度，营造支持民营企业发展良好环境，深化国企国资、财政金融等改革。实施乡村振兴战略，激发区域发展新活力。确保重大风险防范化解取得明显进展，加大精准脱贫力度，务求污染防治取得更大成效。增强消费对经济发展的基础性作用，发挥投资对优化供给结构的关键性作用。推动形成全面开放新格局。在发展中提高保障和改善民生水平。

会议要求，各级党委和政府要增强“四个意识”，自觉维护党中央权威和集中统一领导，把思想和行动统一到党的十九大精神上来，统一到党中央对明年经济工作的部署上来。要完善对党中央决策部署的执行、监督、考评、奖惩等工作机制，落实主体责任，确保令行禁止。要加强学习和实践，培养专业能力，弘扬专业精神。要大兴调查研究之风，找准短板弱项，解决实际问题。要完善干部考核评价机制，为干部大胆创新探索撑腰鼓劲。要确保换届工作稳妥有序、风清气正，引导广大干部树立正确政绩观。

会议号召，全党全国要紧密团结在以习近平同志为核心的党中央周围，锐意进取，埋头苦干，扎扎实实做好各项工作，确保经济工作明年开好局、起好步。

中共中央政治局委员、中央书记处书记，全国人大常委会有关领导同志，国务院领导同志，最高人民法院院长，最高人民检察院检察长，全国政协有关领导同志以及中央军委委员等出席会议。

各省、自治区、直辖市和计划单列市、新疆生产建设兵团党政主要负责人，中央和国家机关有关部门主要负责人，中央管理的部分企业和金融机构负责人，军队及武警部队有关负责人参加会议。

以“新时代资本市场法治建设”为主题的第六届“上证法治论坛”近日在上海举行，证监会主席助理黄炜出席并对新时代资本市场发展建设做了详细介绍。从监管表态和会议议题来看，资本市场改革的节奏，已经从此前大步迈进市场化，回归到更深度结合中国资本市场基本面的新步调。

上一届法治论坛举行于三年前，彼时正值本轮新股发行体制改革启动初期，论坛内容也完全聚焦于IPO注册制改革。而本届论坛，是在十九大及全国金融工作会议之后，对资本市场改革发展顶层设计与总体规划的反思及展望。

“这次会议的议题比较分散，覆盖各个方面，体现了一些新时代的特征。”上海对外贸易大学法学教授李文莉在会后接受第一财经记者采访时表示，与会专家讨论认为，无论是借鉴哪个国家、哪个市场的模式，都要结合中国国情，结合中国资本市场的基本面。

她还表示，参会人士包括证监会、交易所、法院以及众多法学界人士，会上没有明确提出“注册制”，但大家比较有共识的看法是，无论是什么叫法，监管部门都会坚定不移推进股票发行节奏及以信息披露为中心的监管理念。

不能盲目照搬经验

黄炜称，要继续稳步推进股票发行制度改革，立足于信息披露真实、准确、完整的规制逻辑，提高证券发行制度的市场适应水平，满足不同类型、处于不同发展阶段企业的融资需求。

他在论坛上表示，资本市场法治建设总体规划包括七大方面，如何增强服务实体经济能力、如何有效防控金融风险、如何迎接科技创新浪潮、如何进一步加强投资者保护、如何进一步强化违法责任追究、如何进一步健全资本市场监管体制机制，以及如何有序扩大资本市场对外开放。

对股票发行制度的表态，仅仅是他在阐述如何服务实体经济时的一个细分内容。这与三年前上一届法治论坛的情况截然不同。

2014年12月27日，第五届“上证法治论坛”在北京举行，主题为“依法治市：中国资本市场的现实选择和推进路径”。

2015年6月26日，黄炜在上海陆家嘴(19.800, -0.26, -1.30%)论坛上详细介绍了注册制的制度设计。这是注册制方案内容首次向市场公开。

但是，过去三年间，随着A股大起大落，改革节奏也从快速突进逐步回归到谨慎、理性。

“政府与市场、公权与私权的关系，是法治讨论避不开的问题。”李文莉对记者说，与会专家讨论热烈，但是有一个比较一致的看法，那就是不能盲目照搬，学习、借鉴国外先进经验时，需要更加谨慎，也一定要结合中国的实际情况。

“美国是我们经常参考的一个市场，但是需要看到，美国的资本市场有其特殊的环境，比如司法救济制度，是相对健全的。我们的背景和环境都是有差异的，想要一步到位比较困难。”她进一步表示，虽然监管层在会上没有对市场化方向做出明确表述，但是隐含的意思还是比较明确的。

黄炜在会上专门提出一点，即表示要始终坚持从我国资本市场实际出发。具体而言，要坚定“四个自信”，针对不成熟的交易者、不完备的交易制度、不完善的市场体系、不适应的监管制度等薄弱环节，健全符合我国国情的资本市场法治探索形成中国特色的资本市场法律制度。

一位接近交易所的业内人士告诉记者，目前大家态度都比较“务实”。“其实大家不在乎叫什么名头，也不在乎在哪里审。在会里审，也是调交易所的人去审。在交易所审，会里也会派人去审。”该人士说，关键是看实际上怎么推进、节奏怎么把握。

今年以来IPO审核保持高速进行，仅前10个月核准发行数量就超过历史最高水平。预计到今年年底，长期积压的IPO“堰塞湖”将消失，届时IPO在审企业将主要为2017年新受理企业。

证券法亟待三读

“这次论坛议题分为四组，大家都在提出问题，也有学者提出了批评意见或反思意见。”中央财经大学法学院教授邢会强在会后对第一财经记者表示，资本市场在经济发展中地位重要，但是目前中国股市这头大象的“脚镣”太重、难以“起舞”。很多与会学者都呼吁加快证券法修订，推进注册制改革，为创新性企业上市扫清障碍，建设资本市场强国。

证券法修法与注册制改革，实际上是一体两面。无论是允许亏损企业上市，还是提高违法成本、加强投资者保护，都需要修订法律条文来给予合法性。

过去三年中，内地市场提出多项改革措施，包括降低创业板上市门槛、新设战略新兴产业板、建立新三板向创业板的“转板”制度等等，都因为市场波动及改革节奏调整而或放缓或搁置。

与此同时，香港市场的改革却迅速落地。今年以来，香港交易所先是推出创业板改革方案，紧接着又拓宽上市制度，允许“同股不同权”的公司在主板上市。港交所行政总裁李小加也明确表示，此次改革可以为投资者带来更多选择，让香港这个金融中心更有全球竞争力。

黄炜在论坛上称，资本市场法律制度的完善涉及证券法、期货法、公司法、刑法以及相关行政法律等多个部门法律。“当前，有关方面正在大力推进包括证券法修订及其他相关法律、行政法规、司法解释和部门规章的起草制定、修改完善等工作，”他表示，这是新时代资本市场法治建设的基础性、关键性、引领性工作。

不过证券法修订已大大晚于预期。2014年证券法修订工作被列入立法计划，2015年4月证券法修订草案提请十二届全国人大常委会一审。据法学界人士介绍，修订草案共16章338条，其中新增122条、修改185条、删除22条，主要包括五方面内容，其中明确了将实行股票发行注册制。

依照立法惯例，法律草案在二审后一般就会“基本成型”。因此，在一审之后二审之前是修法关键期，但是证券法修订却在这一关键期遭遇了A股的巨幅震荡。

直到今年4月，全国人大常委会终于对修订案进行了二次审议。

“二审草案没有向社会公开，在学者圈也没有公开。从内部了解来看，相对一审草案是有些‘倒退’的。”李文莉告诉记者，比如对“证券”的定义，在目前的监管体制下，拓展“证券”的定义，同时也就会拓展监管范围。但是一审时建议扩大范围，二审又退回去了，态度比较保守。

不过，比较庆幸的是，这次黄炜在发言中又重新提出，“要紧紧围绕供给侧结构性改革和加快建设创新型国家的需要，从证券的法律属性出发，合理拓展‘证券’范围，努力为实体经济和创新创业提供丰富的融资产品服务”。

中国法学会商法学研究会副会长顾功耘在论坛上就提出，我国资本市场中小板、创业板、新三板的推出为一批科技企业提供了制度支撑，但是部分科技企业还是不能在我国证券市场发行上市，说明证券法律仍不能完全适应科技企业成长的迫切需求，存在上市条件及公司治理要求较为刚性等问题。

为金融科技预留空间

“黄炜助理在发言中提到两个‘预留空间’，一个是要为境内市场参与国际竞争提供法律制度空间，另一个是为鼓励并规范科技创新预留制度空间。”李文莉对记者表示，这种前瞻性是值得肯定的，金融监管有针对性、不搞一刀切，是有利于市场创新发展的。

近两年来，以互联网、大数据、人工智能应用为主要特征的金融科技创新正在深刻地影响着资本市场，挑战前所未有。要如何迎接科技创新浪潮？黄炜表示，法律制度要主动跟上科技进步的步伐，积极应对科技发展对市场监管带来的全新挑战，为鼓励并规范科技创新预留制度空间。

具体而言，要厘清通过技术实现的证券交易的金融特性，按照全国金融工作会议提出的所有金融业务都要纳入监管的要求，有针对性地安排监管制度，并为科技金融创新建立必要的容错纠偏机制。

同时，要严惩滥用科技之名、行金融违法之实的行为，通过对违法行为特征的清晰勾勒，洞穿不断翻新的违法行为的科技伪装。

“当前市场中金融科技领域创新形式很多，从P2P、股权众筹，到比特币、ICO，条块化监管体制下容易出现监管漏洞。”李文莉表示，监管部门有时候对一些金融创新的本质把握有偏差，有时候有规避。

在她看来，证监会主动提出扩大证券的范畴，在“一行三会+金融稳定监管委员会”的格局下，对金融科技带来的问题，能够实现更加有效的监管。

12月18日，国家统计局公布的“2017年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，11个热点城市新建商品住宅价格已跌回1年前，部分二三线城市房价涨幅扩大。

从同比涨幅来看，继深圳、上海、北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等10个热点城市房价在10月份出现下跌以来，天津在11月份也加入房价同比下降的行列。

其中，深圳新房价格以3.2%的同比降幅连续3个月领跌全国，福州、南京和无锡等同比跌幅也超过1%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从同比看，11个城市的新建商品住宅价格已低于去年同期水平。

11月涨幅最快新建商品房住宅城市以乌鲁木齐等二三线城市为主。其中，乌鲁木齐房价涨幅最高，环比上涨1.9%。同比来看，北海、西安、沈阳、重庆、哈尔滨和湛江均上涨10%以上，北海以14%的同比涨幅位列第一位。

2017年中国产业经济年度报告之房地产篇

调控，是2017年的中国楼市绕不过去的2个字，近110个城市及部委，超过250多次调控文件的出台，彻底改变了市场格局。以往房价领涨全国的一线城市及核心二线城市，在今年下半年被三、四线城市抢去了风头，但在去库存政策逐步退出的情况下，这一情况恐怕很难延续。值得注意的是，虽然调控政策频繁出台，但2017年全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高，且待售面积持续下滑，房企三强的销售额更是纷纷超过5000亿元。此外，2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。而随着加快住房制度改革和长效机制建设成为明年政府要着力抓好的一项重点工作，租赁市场预计也将迎来更大的发展。

楼市进入“五限”时代

各地调控超250次

2017年对于房地产政策的制定者来说无疑是最为忙碌的一年。有机构统计发现，今年以来，全国有近110个城市及相关部委发布了房地产调控政策，出台文件或规定的次数超过250次。

可以说，今年的房地产调控，无论是从参与主体还是政策出台的频繁程度，都可谓史无前例。

在今年的两会期间，国务院对政府工作报告进行了反复推敲，最终作出修改与补充78处，其中在第14页第1段第1行，补充了“遏制热点城市房价过快上涨”。

随后的3月17日，作为一线城市的北京、广州，率先祭出了调控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根据北京“3.17”新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

除了首付比例的大幅提升以及“先卖后买”的二套房界定标准外，新政的严格还体现在即时生效，并未留下任何缓冲期。

到4月初，北京相关部门在18天内密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、离婚1年内申请房贷按二套执行、商办项目不得作为居住使用、禁止中小学与房地产商合作办学等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

在北京楼市新政的示范作用下，全国主要城市纷纷跟进，收紧了楼市政策。部分城市调控政策的严厉程度甚至超过北京。

例如在北京“3·17”新政出台后不久，包括厦门、福州、广州、珠海等城市便均出台了新购房必须持有一定年限后，才可转让的政策。随后，继新购住房五年内不得上市交易后，石家庄又将这一政策扩展至经济适用房领域。

而限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，也使得中国的房地产市场正式进入“五限”时代。

值得注意的是，今年的调控政策还呈现出延续性的特点，月月有新政已经成为市场常态。例如9月份，有多达45个城市（含央行等部门）发布了52个有关房地产内容的政策，是历史上单月出台楼市调控政策最多的一次。而此时距离北京发布“3.17”新政已有半年时间。

实际上，频繁出台的调控政策，一方面是为了遏制热点城市房价过快上涨，另一方面，则是为了加快住房制度改革和房地产长效机制的建设。

12月8日召开的中共中央政治局会议也提出，加快住房制度改革和长效机制建设，是明年要着力抓好的一项重点工作。而除了要配套相应的房地产政策外，金融、税收等方面的调整，包括租赁市场的破局，也都将影响到房地产长效机制的建立。

全国房价同进退的情况，在2017年被打破。随着分类调控的严格执行，全国各地的房价走势在2017年也呈现出大相径庭的景象。

其中一线城市和核心二线城市，在3月份北京、广州等地相继出台严厉的调控政策后，房价便开始止涨，进入下半年，上述城市房价则纷纷进入下降通道。尤其是在二手房领域，北京、深圳等区域的房价跌幅甚至超过20%，北京二手房价格跌幅更是连续6个月领跌全国。而新房则受政府限价影响，持续保持平稳。

相比一线城市和核心二线城市，绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。

根据国家统计局今年公布的最后一期70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%，同比涨幅则均连续14个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

与此同时，15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1%至0.3%；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2%至3.2%，价格已低于去年同期水平。

对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现。

不过，值得注意的是，随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。

据悉，11月份，三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，其中，11月份比10月份分别回落0.3%和0.2%。

而在失去各项去库存政策的刺激后，尤其是在“房住不炒”定位强化的背景下，市场预计三、四线城市销售动力将明显减弱，房价也将阶段性见顶。

全国房价走势分化明显

三、四线城市成涨价主力军

万达打折转让630亿元资产

王健林跌落首富之位

2017年之于万达，之于王健林，颇为不平静。一夜间甩卖630亿元资产，万亿元资产的大船突然调转方向。

王健林也因此失去了首富之位。根据福布斯的最新排行，王健林的财富减少了整整500亿元，排名也从第一位滑落到第四位。

有人说，2017年，王健林可谓“流年不利”。表面看来，13个万达文旅城91%股权才卖了438亿元，77家酒店没卖到200亿元。SOHO中国董事长潘石屹听到这个消息，直言是不是听错了。

甚至，这笔被称为“世纪大交易”的买卖在转让过程中还颇为波折。从宣布“13个文旅城91%股权+76家酒店”价值632亿元的资产包由融创接手后，还不到10天，中间又杀出了第三者富力，资产包变为“13个文旅城91%股权+77家酒店”价值628亿元。酒店多了一个，资产包价值缩水了约3亿元，王健林仍然坚持促成了这桩生意。

自此之后，传闻、谣言和流言纷至沓来。再遭股债双杀之后，王健林被限制出境的消息传出，中间又夹杂万达将伦敦项目转让给富力和中渝的交易。再之后，万达美国项目遭合伙人退出。

王健林这一年，辟谣声明就发了好几份。

不难看出，王健林或许遇到了坎。苦心经营多年，多次在公开场合为文旅城的开业站台，王健林一直对文旅项目寄予厚望，甚至曾放话“要让迪士尼在中国未来10年-20年都无法盈利”。

言犹在耳，一朝放弃。

不管是眼看万达商业回A与投资者对赌期迫近，倒逼万达急于甩卖资产换现金，还是突然遇到其他的坎儿，现实结果是，万达重资产缩水。未来的万达，可能是轻装上阵，重新整合资产，专注于230个万达广场的运营，也可能是一蹶不振，告别28年的辉煌。

临近年末，万达又被某自媒体直指，“现金流显然断了”，“兜里的钱其实都是向政府主管的银行借来的”，“万亿元资产缩水大半”……

对此，万达两天后发出了一纸声明，表示目前账面现金超过2000亿元，2017年收入超过2000亿元，企业经营一切正常，全球没有任何债务违约。根据万达2016年财务报表，万达净资产超过3000亿元，2017年净资产还会增加。与此同时，万达在这份声明中列出8条内容澄清相关信息，并直言已决定向公司属地公安部门报案追究作者刑事责任。

风雨中的万达，甩卖资产也好，元老离职也罢，重要的是，万达商业何时能够敲定回A，200多个万达广场如何实现高盈利运营，万达这艘大船是否还能弯道超车。

万宝之争暂落帷幕

王石交出33年权杖

“我成功的时候就是万科不再需要王石的时候。万科没我在的话，会发展得更好。可以说我一直在等着这一天，当真正确定时我的心情是喜悦的”。随着万宝之争暂落帷幕，王石在6月30日的万科股东大会上也正式离职，并将这家自己创建的公司亲手交给了其选定的接班人——郁亮。

33年的时间里，王石治下的万科从一家名不见经传的小公司，成长为房地产业的全球龙头，并跻身“世界500强”行列。但这个并未控股万科的创始人，其实已注定了未来终将离开的结局。

对于王石来说，宝能的入局确实让他在万科的退休时间稍微提前了一些，但最终能把公司交给郁亮，王石应该也可以放心的离任。毕竟，在这种情况下，郁亮无疑是能让万科的价值观和治理模式，最大程度被传承下去的人选。

王石也曾说，郁亮的毅力、沉稳和出色的专业能力，最终打动了自己。甚至在2016年的股东大会上，王石公开表态称，“如果郁亮能成为董事长，我愿意辞职”。

而成为万科第二任董事长的郁亮，任务也并不轻松。来自于内外的压力均威胁着万科的进一步发展。外部环境中，既有恒大、碧桂园的步步紧逼，也有政策收紧带来的市场波动；而在内部，后王石时代，内部人员的调整、与新任大股东关系的处理，都需要郁亮谨慎的应对。郁亮自己也表示，在过去两年的股权之争中，万科多多少少受到影响，加上市场本身也在调整和转型之中，要解决转型和发展问题，挑战极大。

实际上，面对重重挑战，接任董事长的郁亮已经开始积极行动。从今年5月份起，万科先后参与商业地产投资基金、物流产业基金及联合收购普洛斯；12月1日，万科又公告披露，将出资10.5亿元，与阿里、华人文化等七家公司成立基金，总规模75.2亿元，投向包括媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视视频及其他内容播放和发布平台。

此外，虽然郁亮是6月30日才接任的万科董事长，但自3月份中国恒大宣布将股权出售予深铁后（由此深铁在万科的持股比例提升至29.38%，超过宝能的25.4%，成为其第一大股东），郁亮接任便已成定局。因此，今年4月份万科30亿元注资链家，也是在郁亮主导下完成的。

帮助万科积极转型的郁亮甚至在年底宣布，“万科作为房地产开发商的时代结束了”。而经历了由多元化过渡至单一化的万科，在郁亮治下，再度加速多元化发展，其实也是为了顺应时代的变化。

而举牌万科2年多的宝能，虽然最终还是没能入主这家中国最大牌的房地产公司，但凭借万宝之争一战成名的宝能也并非一无所获。在万科身上浮盈400多亿元的姚振华，虽然已无法吃下万科，但凭借此战打出的知名度以及投资万科股票赚取的真金白银，宝能的未来也让人充满想象。

十强房企新增土地货值近6万亿元

中型房企急于上位

在大鳄环伺的房地产行业，2017年行业集体中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。表面上看，大型房企抛弃了规模论，但减速已不容易；中型房企若在规模上不跃进，难以聚集资源，让自身发生质变，可能被排挤出这一行业。

2017年，调控最为严厉的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年，多家中型房企提出2000亿元甚至3000亿元的“3年-5年”计划，试图迈进第一、二梯队。在此发展战略指导下，2017年，中型房企玩命拿地，欲集体发力上位。

据易居克而瑞统计数据显示，今年前11个月，TOP100房企共新增土地货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的新增土地货值5.7万亿元，已超过TOP11-TOP100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反映现实。而12月份，十强房企仍未停止拿地脚步，全年新增土地货值有望接近6万亿元。

具体来看，刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，则在前11个月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增货值为8412亿元，万科为5637亿元。老牌房企中，保利新增货值4843亿元，中海新增3320亿元，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿元和2200亿元。

另有两家黑马房企杀进了前十，分别是新增2685亿元货值的新城控股(25.740, 0.35,1.38%)，以及新增2981亿元货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得2651亿元的货值。

新城控股两年前登陆A股资本市场，今年晋级1000亿元阵营。福晟集团总部位于福州，刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计，其前11个月销售接近300亿元。按照福晟的规划，在2016年-2025年十年发展期间，总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿元，2020年计划销售目标达1000亿元。

值得注意的是，与中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如绿地集团。按照克而瑞的统计，绿地控股(7.130, 0.01, 0.14%)今年新增土地货值为1960亿元，排名第13位，这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。

据悉，上述十家房企的新增货值规模均大于同期销售规模。表面看来，房地产行业已经有越来越多的企业管理层意识到，销售规模不是衡量一家企业健康发展的唯一标准。但不可否认的是，销售规模关系到一家房企的资源聚合能力。无论是资本市场还是销售市场，投资者和购房者越发看中房企的专业化能力，而销售规模和品牌聚集效应，能够为房企在融资和销售端背书，这也是中型房企谋求突围，纷纷喊话要晋级数千亿元阵营，成为2017年房地产市场出现重要变化的动因。

值得警惕的是，一般来说，规模是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，但若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

房企三强迈入5000亿元规模

全国商品房销售直指13万亿元

当房企三强碧桂园、恒大、万科的销售额在去年迈入3000亿元门槛时，恐怕没有多少人会想到，仅仅一年之后，这三大房企又同时完成了一个“里程碑”。

12月7日，碧桂园宣布，前11个月共实现合同销售金额约5342.7亿元，成为中国第一家年销售额突破5000亿元的房企。而身后的恒大和万达，前11个月的销售额分别为4704亿元和4676.5亿元，以这两家公司的体量和以往的销售节奏判断，最后一个月，他们的销售额肯定可以帮助公司完成5000亿元的年销售额。

此外，融创和保利全年的销售规模也有望超过3000亿元，继续领跑第二梯队。

实际上，随着房地产市场日益成熟，客户对于项目品质和产品服务的要求日益提升，龙头房企凭借规模优势在这方面无疑做的更好，同时在资源整合和多融资渠道、成本控制等综合能力上，中小房企显然也无法与龙头企业相比。在全国房地产市场年销售额逐步见顶的情况下，市场集中度开始快速上升。

多位地产公司负责人也表示，地产行业的趋势是集中度会越来越高，现在前100名房企的市场占有率是40%多，相信5年到10年后会提升到70%多，前十名的占有率很可能到达30%。

而根据克尔瑞研究中心发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP 100》排行榜显示，2017年11月份，TOP 100房企整体销售规模高于9月份和10月份水平，环比增长14.8%。除了碧桂园突破5000亿元大关外，千亿级房企已达14家，预计2017年千亿级房企数量可能达到16家-18家，TOP 50门槛或近400亿元。

值得注意的是，虽然遭遇史上最严厉的调控，但今年全国商品房销售额仍继续上涨。

从销售走势上看，2017年全国商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素影响，小幅拉升；而步入下半年以来，随着热门城市“四限”政策的持续加码，投资需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低，1月份-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比前10个月回落0.3个百分点，降至全年最低。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。

整体来看，虽然政策收紧导致增速放缓，但全年行业销售规模再创新高已无悬念。克尔瑞方面参照往年12月份环比增幅（31%-39%），按30%增长率保守预估，2017年全年商品房销售面积和金额有望达到16776万平方米和131719亿元。而假设12月份继续保持前11个月同比增速，预计2017年全年商品房销售面积和金额也将达到157707万平方米和130262亿元，综合两项预测结果，今年销售较去年有望持平或保持小幅增长。

百余家房企融资破万亿元

境外融资占两成

若房地产调控年遇到偿债高峰期迫近，压力可以想象。2018年，将是这样的一年。

2016年11月份至今，境内融资环境收紧已逾一年，融资端不再能给满足房企扩张欲望输足够的血，收入端销售规模虽创下新高，但急于补仓的房企拿着回流的现金大肆收购，希望入库低成本的土地储备，账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱。

据克而瑞监测数据统计显示，2017年前个11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞认为，2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，比如中国恒大、阳光城(7.030, 0.17, 2.48%)等企业。另外，其余超半数企业融资总量较2016年出现大幅下降，这意味着，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企可能面临资金危局。

种种迹象，让开发商嗅到了危险的气息。临近年底，不少房企都在忙着“找钱”，其中，借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。

事实上，在过去几年房企融资演变历史中，借道境外举债确实曾力挽狂澜，甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。

克而瑞称，据不完全统计显示，2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，占总融资额约两成，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示，今年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要融资手段。

纵观近几年房企规模化发展路径可以看出，没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展，不注重有质量的增长，确实会让房企面临“温水煮青蛙”式慢慢死的风险，但眼下的窘境是，投资者和资本并不会给房企时间去玩商业模式的创新。毕竟，规模上一个台阶，意味着一家房企有大量货值，这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

鉴于这一发展模式，开发商不得不举债扩张，尤其在城市化率逐渐提升，新房增量市场规模稳定的天花板下，中型房企为了守住自己的市场份额，不得不大笔举债去扩充规模。所以，我们看到，信贷收紧后，“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。

但2018年马上就要来了。调控没有放松信号，销售回款预期并不高，2015年以来借的2年-3年期的大量公司债需要还了，只有借新债还旧债。那么，就需要开拓更多渠道去融资。

此路不通，另辟蹊径。

2017年，我们看到，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现，房企的融资方式也越来越多元化，尤其是资产证券化。招商蛇口(18.740, 0.27, 1.46%)高达260亿元的资产证券化式融资通过了。

值得注意的是，不管是借道境外融资，还是回流到信托渠道融资，这些钱并不便宜。这些不便宜的钱终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

房企抢食长租公寓万亿元蛋糕

资本支持规模扩张

4年前，北京首次购房者平均年龄30岁。时至今日，北京首次购房者平均年龄34岁。一线城市已经出现“有房者可置业，无房者难置业”的现象，加之房地产市场进入存量房时代，租赁市场的机会来了。

2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场，房地产经纪机构和房企争相抢食租赁市场的万亿元蛋糕，甚至多家标杆房企把这一业务板块定位为主航道业务之一。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷表示，在增量市场中，上市房企市值超过1万亿元，但按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场约5.3万亿元，其中至今为止仍未出现千亿元市值的公司，可见资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

2017年，可谓房地产租赁市场“元年”。据悉，根据克而瑞数据显示，TOP30的房企当中，已经有三分之一涉足长租公寓。

事实上，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

此外，在房地产企业对长租公寓虎视眈眈的背后，却也有盈利难的问题难以突破。一般来说，长租公寓项目的来源有租赁，也有企业自己拿地持有运营，但不管哪种方式，前期投入都较高，融资成本也高，加之盈利周期长，资产收益率低，导致盈利空间低，这些都是运营长租公寓的企业难以突破的问题。

不过，多数业内人士也都认为，前期盈利难是共性问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空间就会越来越大，融资窗口也会逐渐打开。而支撑这一盈利模式可以实现的前提是，开发商有足够的资金支持，市场有足够的买单量，这才能够培育这一市场良性发展。

说白了，规模扩张，要先有钱，助力来自资本。目前来看，2017年，资本对长租公寓比较青睐，但也呈现愈发理性的特征。

截至目前，租赁市场获得的最大一笔融资来自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后总计发行260亿元长租公寓资产证券化融资。此外，新派公寓、保利地产(12.180, 0.05, 0.41%)等也获得了不少数额的融资。