老旧厂房是城市文化的金山银山。日前，北京市各区已腾退老旧厂房200余个，其中一批已经或正在转型为文创产业园区，并涌现出一批典型案例。近日，北京市文化创意产业促进中心联合中国经济网选取了北京多个具有代表性的文化创意产业园区进行实地调研，力求全面、真实、有效地了解这些典型园区的转型历程、运作经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成系列报道，也为更多致力于转型为文创产业园区的老旧工业厂房提供参考和借鉴。
位于北京美术馆后街77号的77文创园，由原北京胶印厂整体改建而成，2012年10月启动改造，2014年5月正式开园，占地面积6700平方米，建筑面积13000平方米。门口巨大的“77”二字，一红一白，十分显眼。
77文创园门口
园内老烟囱、烫金模切机等工业遗迹被很好的保留了下来，但建筑布局、园区环境和以前的胶印厂却有着天壤之别：没有机器的喧嚣嘈杂，也看不到忙碌的工人，铺设的铁质楼梯迂回旋转，可至园区楼顶……仅开园4年多，铁皮仓库、红砖烟囱如何营造创意迸发的文化院落？“戏剧界横店”之称因何而来？园区如何在盘活存量资源的同时做足增量？其运营模式有何独到之处？日前，77文创园区的常务副总李明在接受经济日报-中国经济网记者专访时，对这些问题进行了一一解答。
一、历史的足迹 从老旧胶印厂到文化基地
记者从77文创园了解到，北京胶印厂的前身由多家私营印刷企业合并而成，它们分别从上海、南京、武汉、重庆等地先后迁到北京，随后在京建立多家印刷厂，如京华印书馆一厂、京华印书馆二厂、科学印刷厂等。1954-1958年，经过公私合营的改制后，定厂名为“京华胶印厂”；1958年，因新建北京火车站，京华胶印厂迁至首创路29号（现东城区美术馆后街77号）；1966年8月，正式更名为北京市胶印厂。
北京市胶印厂是北京第一家采用胶印技术的工厂，隶属北京印刷集团总公司，曾获北京百户重点企业、国家书刊印刷定点企业、工业技术改造优秀企业等诸多荣誉，有着50多年的辉煌历史。
园区红色砖墙
然而，进入21世纪以后，随着北京产业结构逐步调整，不少工业企业陆续外迁，在此背景下，北京胶印厂也将主要的厂区和设备迁出了北京城区。为充分盘活老旧工业遗存，实现产业“腾笼换鸟”，2012年8月，北京印刷集团与东城区国有企业——北京东方文化资产经营公司（以下简称“东方文化”）达成整体改造20年的战略合作协议，2012年10月，东方文化旗下专业的运营团队北京东方道朴文化资产运营管理有限公司开始着手对园区的改造、运营等工作。2014年5月，经过近两年的改造后，77文创园正式开园。
谈及为何要将北京胶印厂的厂房改造成文创园区，李明娓娓道来。他表示：
第一，园区发展紧密结合产业调整与城市更新。2011年前后，北京不断淘汰落后产能、促进产业结构转型升级，环保治理力度不断加强。但是当时的北京胶印厂整体产业生产所带来的环境污染、噪音问题等与周边环境越来越不相符，同时，当时该胶印厂印刷业务也逐步下滑，面临厂房搬迁和产业转型升级。
第二，作为首都功能核心区，77文创园所在的东城区文化资源优势明显，尤其是戏剧资源得天独厚，东城区委、区政府把推进戏剧发展作为全区文化建设的一项重要内容，大力推动“戏剧东城”的品牌建设。
第三，园区在文化资产运作方面具有较丰富的资源和经验。据悉，此前公司的团队曾用了将近一年时间将隆福寺街的东宫影剧院打造成戏剧演出兼具电影放映的小剧场，口碑很好，基于当时的市场状况，希望在做戏剧的同时在产业上有所发展。
二、腾笼换鸟 77文创园的经营之道
1.准确定位 园区设计考虑与主题的契合
近年来，虽然各地文创园区发展迅速，但很多在发展一段时间后要么沦为各类企业都有的“大杂烩”，要么与周边资源或者园区企业之间不能形成良性互动，究其原因，很多都是因为最初的规划阶段便存在主题概念不清、定位不准、未能因地制宜等问题。而与这类园区相比，77文创园显然更懂得“规划”和“定位”的重要性。
李明告诉记者，虽然决定做文创园区了，但是引入何种业态、怎么把园区运营好成了摆在企业面前的难题。
据了解，77文创园所在的美术馆后街77号院，一街之隔有中国美术馆、三联书店，往西有北大红楼旧址，往南有北京人民艺术剧院，往北有中央戏剧学院，是艺术人才高度密集的地区。此外，东城区多年以来一直十分注重“文化东城”、“戏剧东城”的发展。在此背景下，77文创园确定并最终形成了以影视和戏剧为核心内容的主题性文化园区。
记者在园区看到，旧厂房中央的机修车间被改造成一个“77剧场”。据李明透露，77剧场很大的亮点就是墙壁的三扇大门可以完全打开升起，原本封闭的剧场立马变身三面环绕的开放式空间，剧场门前的广场成了观众区，最大程度拓展了表演区域。
77剧场外围
此外，园区楼顶露台的设计也是园区的一大特色，开阔的视界、别样的凉亭景观，给不时需要“头脑风暴”的创意工作者营造了休息放松的场所。“这些都是在规划阶段设计好的，从一开始做园区定位的时候，我们在设计功能上就考虑了与主题的契合。”李明说。
园区烟囱和凉亭
2.严格把关 打造园区企业的优性组合
文创园区是文创企业实现规模化、集中化发展的重要平台，为充分发挥企业间的集聚效应，77文创园十分注重做好入园企业的把关工作。
李明告诉记者：“不是所有和文创企业沾边的我们园区都引进来，彼此之间不相关的企业业务领域差别有点大，企业之间很难发生化学反应，所以我们的招商紧紧围绕园区的定位展开。”据悉，园区引入的第一家企业是德国比可蒙多图文制作北京公司，目前77文创园入驻企业均为戏剧、影视、设计界的知名企业，如虎嗅网、无用生活空间（马可工作室）、北京市剧目排练中心、新好耶传媒公司等，这些企业的入驻，使得园区真正成为了文化产业的前沿阵地。李明表示：“这种组合是一种优性组合，企业间不仅同气场，之间关联还能组成新的合作，从而形成产业集群和品牌效应。”
园区部分企业
3.“721”模式 “平台服务+运营管理”齐发力
依靠政策扶持吸引企业、依靠租金生存是很多文创园区发展前期的选择，但是，仅仅依靠租金生存难以实现园区的高质量发展，只有逐步摆脱“二房东”的发展模式，园区才能获得可持续发展的不竭动力。
据李明透露，77文创园现在的收入为“721”模式，即主要分成三个部分，租金占70%，自营收入20%，合作收入10%。且目前园区正在逐步扩大后两个的百分比，通过服务置换、合作等将租金收入的比例不断下降，而要实现这一目标，离不开专业平台的搭建和细致高效的管理。
一方面，园区逐步搭建专业、全面、高效的服务平台。77文创园不仅为进驻的企业提供全方位、多层次的基础配套服务，还因企业特点不同不断推出特色的增值服务，如产业政策解读和咨询、项目申报、文化企业金融服务、资源对接服务等。此外，园区通过筹备“77文创生活节”等活动，搭建园区内企业互动平台，促进企业聚集与合作，提升企业关联度。
另一方面，园区与城市公共文化服务相结合。东方道朴CEO、77文创创始人王雷曾在多个公开场合表示：“文创园区要成为城市文化地标，形成可持续生长的文创生态，是利国利民的事业。”
77文创园区独特的文化氛围吸引了北京市文化局等相关部门的关注。据悉，为缓解首都文艺院团排练贵、排练难的问题，北京市文化局便通过政府购买服务的方式，将公益性戏剧文化平台北京剧目排练中心的选址定在了77文创园，于2015年11月正式开始运营。该排练中心共有排练场19个（含一个合成场），不仅排练场所的供给低于市场价格的收费标准，还发挥“内容＋平台”的产业链优势，将剧目排练中心打造成为优秀剧目的“孵化基地”。截至2018年3月，已经有累计278个演出团体、366个剧目在此排练，其中340个剧目已经成功上演，园区也被称为“戏剧界的横店”。
北京剧目排练中心
4.传承创新 注重保护利用协调发展
在77文创园中，经济日报-中国经济网记者看到园区很多原有的工业元素被保留了下来。李明表示，工业遗存早就和城市的历史融合在一起，“对这些有历史、有传承、有印记的工业遗存进行保护，在城市更新中是十分必要的。盲目大拆大建对于城市是一种不负责任，也是一种规划能力不足的体现。”
园区呈现出了浓浓的工业文化氛围
同时，他认为，圈起来、罩起来并不是最佳的保护，而最好的保护是使工业遗产焕发新的活力，能够古为今用，让人走进去，既能感受过去古老的历史，又能体会现在科技、文化等带来的新体验。
三、园区心声 政策细则尽早出台落地
如今，北京很多老旧厂房都在尝试转型文化创意产业园区等文化空间，但老旧厂房土地性质权属方的复杂、政府和企业诉求的多样性、运营水平的差异性等都是亟待解决的问题。2018年年初，北京市人民政府办公厅印发了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，提出“允许临时变更建筑使用功能”来解决目前的审批困境：老旧厂房原产权单位，或经产权单位授权、且取得五年及以上经营权限的运营主体，可通过申请、评估、认定、备案程序，获得所在区出具的允许临时变更建筑使用功能的认定意见。
“指导意见的出台让我们既兴奋又盼望，希望具体的政策细则能尽快出台。政府政策的支持能让园区更好、更快地发展下去。令人欣喜的是，我们不是看到曙光了，而是天已经快亮了。”李明说。
四、未来拓展与布局
1.物理园区上升到战略品牌
李明告诉记者，2016年以前，77文创园仅仅指美术馆后街77号的园区，但是随着项目的增多、知名度扩大，大家对77文创园管理、运营、服务等不断认可，因而2016年开始把“77文创园”的“园”字去掉，形成“77文创”，把77文创园从一个物理园区，上升到一个战略品牌，公司后来所有的项目都以“77文创”冠名，后面加上项目名称的后缀。
园区以北京核心城区为基础，2016-2017年是树立样板阶段，2017-2018年是做战略复制和延申阶段。目前还打造了77文创[雍和宫]、77文创[国子监]、77文创[亦庄]等多个各具特色的项目。此外，除了扎根北京以外，“77文创”也将目光投向全国，不断将品牌扩大到更多地方，未来希望将更多的项目加入到77文创的序列中去。
“77文创”北京部分园区分布示意图
2.完善运营管理体系
李明表示，如今园区在数量上不断增加，但也更加注重园区产业的升级和发展的质量。“内部方面，接下来会继续不断完善运营管理体系，形成一个标准化的服务流程的同时也注重园区服务对象、服务内容不同，注重个性化。每一个工业园区都有打造成地标性文创园的潜质，关键看运营的心思和能力。”他说。
