究竟谁对谁错如何分辨呢？博客oftwominds.com的专栏作家Charles Hugh Smith认为，在经济和市场一片大好的时候无法判断，要判断比特币的真正价值，还要到金融危机中走一遭。

华尔街见闻多次提到，比特币之所以具有价格高波动性，皆因存在流动性隐忧。如果比特币也遭遇了2008年同等规模的金融危机，会有怎样的反应呢？

博文作者比对了2008年金融危机正盛和后期的黄金价格表现，在2008年3-10月单位金价从1100美元跌至830美元，跌幅深达25%，但在2009年2月又涨回1100美元区间。

可能的解释是，黄金在金融危机正盛时期遭遇大幅抛压，投资者出售黄金换取现金来满足保证金账户的补款需求。而黄金作为理想的储值工具有吸引力，“接盘侠”层出不穷、随后抬高价格。

文章担心比特币面对金融市场崩盘时，无法像黄金一样应对自如，并假设了如下三个场景，比特币的关注者也不妨用来自检。

场景一：可否直接用比特币来偿还保证金追缴？大规模操作能否影响市场流动性？是否有保证金贷款及等价物是以比特币计价？

场景二：实际日常生活需求能否普遍用比特币直接支付，例如食品、燃料、药品、衣服、电费、税单、房租和抵押贷款等？在当地直接使用比特币支付的便捷程度，是否还需要转换成法币？

场景三：维护比特币的最低实物基建需求可否用比特币来满足？例如比特币可否用来支付房租、电费、购买最低限度必需的服务器，用来维护券商和交易平台等？

此外，在遭遇流动性冲击的问题上，比特币是否像现代银行系统一样有最终贷款人制度，存在一个终端的统一机构提供流动性支持和救助？

文章指出，如果上述场景都无法得到满足，外加比特币天然有2100万枚的供应上限，那么面对流动性紧缩的冲击时将无能为力，未来任何全球性的金融危机都会令比特币崩盘。

流动性匮乏容易引发自我强化的反馈回路（feedback loop），即缺乏流动性引发了市场恐慌，导致某类资产抛售加剧；抛售又强化了流动性匮乏，进而强化了恐慌抛售的幅度。

当面临金融危机时，比特币的流动性问题主要有两个：卖家能否成功找到买家，以及比特币与法币之间的相互可兑换性（特别是与美元、欧元、日元和人民币等全球储备货币）。

比特币的所有权关系也较为复杂，一个人可以拥有多个交易平台账户和钱包，一个比特币地址的所有权又不止一个人，而且不知道有多少比特币秘钥伴随储存硬盘崩溃而丢失，即“僵尸比特币”数量未知（注：超过18个月没有发生过交易记录的公共秘钥地址）。

在这种情况下，无法准确地预估发生金融危机时比特币的供求状况。不过文章认为，“成也萧何、败也萧何”正是比特币所有权的特征，如果比特币所有权真的过于集中，流动性问题可由少数的顶层拥有者解决。要么他们是抛盘时的买家，要么他们不用出清比特币来偿还保证金账户的追缴，这样将有助于缓解比特币遭遇大量卖压造成的流动性恐慌。

那么设置比特币期货合约是否有助于缓解流动性冲击呢？华尔街见闻曾提到，答案是否定的。有华尔街分析师反而对这类期货忧心忡忡，比特币难以定价、衍生品容易打包进不知所谓的概念，都可能带来巨大风险。

其实市场真正担心的并不是比特币能否挨过金融危机，而是下一个金融危机最好别是由比特币来引发。

新京报11月8日——用户通过微信支付信用卡还款将收费。11月7日，微信发布信用卡还款收费说明称，自2017年12月1日起，微信将对每位用户每个自然月累计还款额超出5000元的部分按0.1%进行收费（最低0.1元）。

下月每人累计还款两万以下手续费全免

具体来看，微信信用卡还款的规则显示，每人每月累计还款5000元以内，不收取任何形式的手续费。同一身份证下的多个微信账户，共享每月5000元的免费额度。手续费在用户进行还款操作时，与还款金额一并支付。同时，在用户为他人还款时，会占用支付方的还款免费额度，不占用被还款方的免费额度。

值得注意的是，微信也为用户留下适应的缓冲期。按照微信的说明，在2017年12月1日至2017年12月31日，将进行手续费减免活动，每人每月累计还款20000元以下，手续费全部减免。此外，也会不定期开展手续费减免优惠。

针对微信支付信用卡还款将收费详情，腾讯方面回应新京报记者称，用户的每一笔还款都将产生支付的通道手续费，此前，腾讯财付通对此一直在投入补贴。

“随着信用卡还款业务的迅猛增长，补贴的支付通道手续费也大幅增加。”腾讯方面称，为了适当平衡成本和可持续发展，对业务规则做出调整。

早在去年两会上，回应记者有关微信提现收费的问题时，腾讯公司CEO马化腾就曾直言，随着微信支付用户量和交易量的升高，成本压力也越来越大。他解释称每一笔交易银行都要向微信支付收取交易手续费，调整收费是希望能补贴一部分成本，转账的手续费大约在千分之一左右。

用户反应不一 有人称如果收费就不用了

对于微信的这一变动，用户反应不一。

北京的马小姐称，收费对自己影响不会很大，“微信信用卡还款里面有账单日期提醒，偶尔提醒还没有还的时候，我会用微信还。”而对于收费，她表示，“如果收费的话，不用了就是。”

刘虹（化名）告诉记者，相比银行卡直接转账，微信、支付宝要方便一些。“微信我用的少一些，因为零钱提现也要收费，不想提现的钱，就用来还卡了。”刘虹说，如果支付宝还信用卡也收费的话，自己就要直接转用银行的APP了。

不过，也有用户表示不会受到影响，“我每月还信用卡不超过五千，不在收费范围”。还有网友表示对收费不是很在乎，“无所谓，几块钱不是很care。”

聚焦

微信第三次对个人金融服务收费

这不是微信第一次就其金融服务业务收费，此前微信就已在提现等移动支付领域的服务开始收费。对于微信的使用者而言，“免费的午餐”正在变得越来越少。

2015年10月，微信支付开始逐步试行转账新规，使用微信转账、面对面付款，每个自然月每人可享受共2万元的免费额度，超出的部分按照0.1%向付款方收取手续费，收款不受影响。

不到半年，微信又推翻了此前的收费规则，提出新的收费方式，即转账不收费但是提现收费。

2016年2月，微信宣布将从当年3月1日起，微信支付的转账功能停止收取手续费，但同时提现功能开始收费。具体收费额度按照提现金额的0.1%执行，每笔至少0.1元。

这一次，微信只给了每位用户1000元的提现额度，即超过此额度后，每一次提现都会收取相应的手续费。如果不想被收费，只能是把钱通过微信系统花出去——购买微信理财通产品或者消费。

此次对于信用卡还账的收费，是微信第三次在其个人金融服务业务上进行收费。

微信和支付宝的业务收费时间表

微信

2015年10月 微信支付开始逐步试行转账新规，每个自然月每人可享受共2万元的免费额度，超出的部分按照0.1%向付款方收取手续费，收款不受影响。

2016年2月15日公告，3月1日起，个人用户的微信零钱提现功能（从零钱到银行卡）开始对超额部分收取手续费，转账恢复免费。每位用户有累计1000元免费提现额度，超出1000元部分按银行费率收取手续费，费率均为0.1%，每笔最少收0.1元。转账、面对面收付款、微信红包、AA收款等其他功能免收手续费。

2017年11月7日 微信发布信用卡还款收费说明称，自2017年12月1日起，微信将对每位用户每个自然月累计还款额超出5000元的部分按0.1%进行收费（最低0.1元）。

支付宝

2016年10月12日起，支付宝对个人用户超过免费额度的提现收取0.1%的服务费，个人用户每人累计享有2万元基础免费提现额度。

目前通过支付宝APP进行信用卡还款免手续费，没有类似信用卡还款收费的计划。

观察

支付宝：没有信用卡还款收费计划

在微信还信用卡即将付费的同时，其他支付平台是否会效仿呢？蚂蚁金服相关负责人昨日回应记者称，目前通过支付宝APP进行信用卡还款免手续费，没有类似信用卡还款收费的计划。

据记者了解，目前通过支付宝电脑端进行信用卡还款要分两种情况。其中，为本人还款免费，而为他人还款费率为0.2%，最低每笔2元，最高每笔25元。

在移动支付市场，蚂蚁金服的支付宝和腾讯旗下微信支付所对应的财付通，一直是市场份额前二的巨头。

艾瑞咨询发布的资料显示，2015年第一季度到2017年第一季度，财付通年均复合增长率为479.97％，交易规模从0.27万亿元升至9.08万亿元，合计增长32.6倍，相对应的市场份额从13.5%提高到40%。与此相对应的是，支付宝在移动支付市场份额上的绝对优势在式微。

不过，根据艾瑞咨询最新公布的数据，支付宝、财付通两大支付巨头的市场份额出现“一升一降”的现象。支付宝二季度的市场份额由一季度微增到54.5%，财付通则从一季度的40%小幅回落至39.8%。

追问

“免费的午餐”越来越少 用户做好准备了吗？

实际上，不止是微信在增加收费项目，支付宝同样在行动。调整业务规则，告别免费时代，或正是互联网发展方向。

回顾去年3月的时候，当微信在提现上开始收费时，支付宝当时对于提现依旧免费，并表示“也没有收费的计划”。

然而，过了约半年时间，支付宝也公告，自2016年10月12日起，支付宝对个人用户超过免费额度的提现收取0.1%的服务费，个人用户每人累计享有2万元基础免费提现额度。

记者昨日查询支付宝发现，针对提现，支付宝同一身份下多个实名账户终身共享2万元的基础免费额度（含转账到银行卡、账户余额提现），超过额度后超出金额按照0.1%收取服务费，最低0.1元/笔。

而微信零钱提现时，每人累计享有1000元（指提现金额）的免费提现金额。超出额度后按提现金额的0.1%收取手续费，单笔手续费小于0.1元的，按照0.1元收取。

支付宝的累计额度比微信要高很多，不过，对于用户而言，依旧是“免费午餐”减少。

此次微信再提收费，对用户而言，依旧是一个不好的信号。

“免费午餐”越来越少，用户准备好了吗？对于移动支付业务收费的现象，用户怎么看？刘虹告诉记者，如果支付宝跟进对偿还信用卡收费，自己也不会意外，“就看他们什么时候跟进了。”刘虹称，“其实我知道他们总归是要收费的，不过没想到来得如此之快。”

    据《证券日报》记者通过Choice数据统计显示，截至11月7日，A股上市公司中有151家公司没有实际控股股东。而查阅“无主”上市公司背后的原因，有的是股权分散，有的是因为解除一致行动人关系，还有就是原实际控股股东直接或间接减持公司股份导致公司“无主”。

    151家公司“无主”

    根据统计显示，151家“无主”公司中，有30家公司的大股东为单个自然人。

    值得一提的是，在没有实际控股股东的公司中，有17家银行上市公司。另外，在无实际控股股东的公司中，不乏知名企业，包括万科A、伊利股份、中兴通讯等。

    查阅上市公司资料显示，公司没有实际控股股东，有的是因为股权相对分散，有的则是因为股东减持或者换届等因素造成。

    11月1日，二三四五发布公告称，公司股东信佳科技于2017年11月1日通过大宗交易方式减持3285.44万股，导致原实际控制人包叔平直接和间接控制公司股份的表决权比例低于孙毅直接和间接控制公司的股份数和股权比例，公司变更为无实际控制人。

    对此，二三四五证券部人士表示，包叔平早已不再参与公司的经营管理，公司决策主要都是由董事会及管理层投票表决，因此本次减持至公司无实控人并没有对公司的正常经营产生影响。

    此外，10月31日，九强生物发布一致行动人解除一致行动人关系暨公司目前无实际控制人的公告，公司股东及一致行动人邹左军、刘希、罗爱平、孙小林合计持有46.84%的股份，四人于2017年10月30日解除一致行动关系。解除后，公司不存在控股股东、实际控制人。

    值得注意的是，九强生物解除一致行动人关系的同时，公司股东刘希、罗爱平、孙小林、程辉计划未来减持不超2%的公司股份，此举背后则是公司有引入其他长期战略性投资者需求。

    而包括东方锆业、中毅达、茂业通信、嘉应制药、ST山水、韶能股份、东港股份、长电科技等多家公司也经历了实际控股股东从有到无的过程。

    “无主”公司更注重短期业绩

    实际上，上市公司有无实际控股股东对公司的正常生产经营并未有大的影响。不过，在A股资本市场中，因“无主”而引发的举牌行为屡见不鲜。

    比如，在上述151家公司名单中的万科A和伊利股份。彼时，投资人举牌上述两家公司曾引发资本市场的高度关注。而面对这些投资者，不少上市公司选择修改章程或停牌应对。

    那么，有无实际控股股东对上市公司的影响到底几何？

    香颂资本执行董事沈萌在接受《证券日报》记者采访时表示，所谓“无主”的上市公司，确实没有实际控股股东，但并非没有实际控制人。“实际控股股东与实际控制人并非同一概念，当没有实际控股股东时，公司高管或者有能力控制高管层的就是实际控制人，这样的实际控制人可以影响或决定公司的具体业务，而对于上市公司的日常经营而言，对管理层的影响力或话语权的意义远大于在股权份额上的控股比例。不存在实际控股股东、而由管理层为实际控制人的上市公司，其外部股东在自身利益上与高管立场大多一致，更注重上市公司的短期经营业绩”。

    至此，今年以来，已经有66家公司的IPO申请被否。另据记者统计，“大发审委”自10月17日开工以来，共计审核了36家企业的首发申请，其中，20家获得通过，13家被否，3家暂缓表决，通过率仅为55.56%。

    昨日IPO申请获得通过的是苏州春秋电子科技股份有限公司，被否的5家分别是上海锦和商业经营管理股份有限公司、山东玻纤集团股份有限公司、国金黄金股份有限公司、成都尼毕鲁科技股份有限公司、云南神农农业产业集团股份有限公司。

    对于5家企业被否，北京兴华会计师事务所合伙人王道仁表示，新一届发审委已经展现出新的气象，也勾勒出了新股发行生态下的监管图谱，即既要通盘考虑IPO企业的数量，更要重视IPO企业的质量，唯有这样，资本市场才能不断地朝着健康、可持续发展、国际化方向迈进，这是A股市场不断走向成熟的必要条件。

    昨日被否的锦和商业已经是第二次上会。2013年3月份，锦和商业的IPO申请上会接受审核，因为土地使用问题等被否。

    对于锦和商业，发审委此次的关注点仍然包括土地使用问题：发行人已承租运营的21个园区项目中，10个园区的土地为物业产权方以划拨方式取得、14个园区土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

    对此，发审委要求公司说明：上次否决意见的落实情况；发行人承租运营园区的土地为划拨土地或土地使用权实际使用情况和规划用途不一致的合法性；有关土地“过渡期政策”对发行人持续经营的影响。

    随着越来越多的企业IPO申请被否，业界也开始出现了不同的声音。事实上，对于新一届发审委审核从严，业内是有预期的，毕竟从严审核是今年以来伴随IPO发行常态化的主旋律。并且，监管层在年初已明确表示防止企业“带病上市”，把好上市“入口关”，但通过率明显下降意味着IPO审核较此前会更加严苛。

    不过，值得关注的是，“大发审委”不仅在审核节奏上有加速迹象，对上会企业的细节同样格外重视。在新一届发审委深挖细节的审核风格下，任何细枝末节的问题都可能被提问。

    记者注意到，对于上会企业，发审委问询的问题涵盖4个至5个大类，每个大的问题中还包含若干个相关问题。

    通过梳理被否66家企业基本情况，记者注意到，被否企业的主要问题重点集中在三个方面，分别是规范运作问题、持续盈利能力问题和信息披露问题。其中，规范运作方面包括内控制度健全、合法合规、无虚假记载、无违规担保、资金管理制度健全、无环保问题等。

    值得关注的是，在昨日上会的6家公司中，有3家被问到毛利率问题。比如，对于国金黄金股份有限公司，发审委提出，发行人报告期毛利率逐期上升，远高于同行业可比公司毛利率平均值。对此，发审委要求公司对比同行业可比公司说明发行人进入银行渠道的方式、优势、是否有重大依赖以及该业务模式的可持续性。

    云南神农农业产业集团股份有限公司则被要求说明与同行业公司相比，猪肉制品销售价格毛利率和业务数据差异的原因及合理性。

    有资深投行人士表示，在IPO提速的背景下，新发审委目前对IPO企业审核从严有利于提高上市企业质量，从而最终有利于整个证券市场的健康发展。

沪指早盘收报3431.98点，涨0.54%，成交额1322亿。深成指早盘收报11552.24点，涨0.73%，成交额1794亿。创业板早盘收报1873.90点，涨0.80%，成交额484亿。

根据选股宝主题库数据，360借壳概念、券商、次新股等板块领涨；小家电、印染和铁矿石板块跌幅居前。

按美元计，中国10月进口同比增长17.2%，略高于预期的 17%，前值由 18.7%修正为 18.6%；出口同比增长6.9%，不及预期的7.1%，前值 8.1%。贸易顺差（按美元计）382亿美元，预期391亿美元，前值285美元修正为286.1亿美元。

 

按人民币计，中国10月进口同比增长15.9%，不及预期的17.5%，前值19.5%；出口同比增长6.1%，不及预期的7%，前值9.0%。10月贸易帐(按人民币计) 2544.7亿元，，收窄20.3%，预期 2804.5亿元，前值 1930亿元。

 

今年前10个月，我国货物贸易进出口总值22.52万亿元人民币，同比增长15.9%。其中，出口同比12.41万亿元，增长11.7%；进口10.11万亿元，增长21.5%；贸易顺差2.3万亿元，收窄17.8%。

特朗普周三抵达北京，开启他的36小时访华之旅。

进出口增速为何放缓？

中银国际证券首席宏观分析师朱启兵称，10月外贸数据总体符合预期，出口略有下降可能跟人民币汇率自今年中以来的一波升值有关。

在截至10月末的12个月当中，人民币兑美元汇率上涨了2.1%。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示，进口表现良好，一是说明我们经济不错，二也与环保新政导致国内的需求缺口有关。

未来外贸前景如何？

中银国际证券首席宏观分析师朱启兵认为，月度进出口数据更多体现的是短期数据的波动，当前外需总体不错，大的方向上不会有变化，今年余下两月数据会保持稳定。目前看，欧美发达国家经济增长前景较好，预计明年外贸形势整体仍较乐观。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇表示，维持进出口恢复性高增长后增速有所回落的判断，进口增速继续超过出口增速，预计全年出口增速在7.5%，进口为15.5%。

而交通银行金融研究中心此前称，由于先行指标影响的滞后效应，对年内出口影响有限，四季度出口有望保持向好，但明年出口状况可能走弱。

住房金融新风向

与过往的住房金融服务主要集中于建房、买房不同，最近一段时期以来，金融机构纷纷加大了对住房租赁的介入力度，针对运营方、房企或租户开发不同的金融产品，这大大丰富了住房金融的内涵，并且正在吸引更多的房企和金融机构的参与。

不过，住房租赁的利润率较低，且配套的财税、法律法规等支持体系不完善，目前仍处于发展初期。未来，随着市场的不断发展，相关配套体系的建设也亟需跟进。

导读

与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。

经历股权大战的万科董事会主席郁亮异常低调，却在11月2、3日接连出现在佛山、深圳，为旗下的长租公寓业务站台。

同样行事的还有中国建设银行董事长田国立，他与郁亮一同亮相11月2日的佛山“CCB建融家园·泊寓”奠基仪式，该项目是万科在广深拿下的第一块全自持宅地。。

这是一场金融机构与地产商的重要合作：进军租赁。无独有偶，在此前的10月30日，中信银行(601998,股吧)也选择了与碧桂园进行战略合作，为碧桂园租赁住房业务提供一揽子金融服务。

在租售并举、大力发展租赁市场的政策背景下，上述合作意味着金融机构对住房金融支持方向上的转变。过去，金融机构在土地、房屋售卖的场景中进行支持，现在则大力发展租赁消费，同时开发针对机构和个人租房的金融产品。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，金融机构的入局，或将加速租赁市场的完善，但要形成租赁住房运营的完整商业闭环，租赁住房资产证券化必不可少。长期来看，只有提升租金收益率，降低融资、拿地、征税等成本，机构租赁和资产证券化才能规模化发展。

银企合作

作为住房体系的重要组成部分，住房租赁成为了新的蓝海。东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿。

面对万亿级的“大蛋糕”，不仅开发商纷纷入局，银行也图谋分食。10月30日，碧桂园与中信银行开启“购租并举”的第一单。双方签约长租住宅保障性基金战略合作，在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等方面展开。

实际上，碧桂园早已关注长租业务，在今年香港中期业绩会上，碧桂园宣布试水长租，在北京、上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个项目，力争将其发展成公司新的利润增长点。

11月3日，中国建设银行分别与万科、恒大、碧桂园等11家房企以及比亚迪(002594,股吧)、方大等11家承租企业签署住房租赁战略合作协议，进军深圳住房租赁市场。

碧桂园作为本次建行签约合作方之一，将推动租赁行为与金融产品相结合，提供稳定的长租房源。

金融机构纷纷入局

迄今为止，已有建行、中国银行、中信银行等金融机构，对外公布了住房租赁市场布局。

易居房地产智库中心研究总监严跃进认为，从金融机构的角度看，这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房，而如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式大力发展租赁消费场景。

支持首先体现在机构房东的身上。以建行为例，其首先针对机构房东推出了“CCB建融家园”融资租赁模式，对象主要是开发商和地方国资租赁平台。

“CCB建融家园·乐家”是建行首次与国有控股企业——佛山建鑫公司合作共建的住房租赁项目，建行向建鑫发放首笔住房租赁贷款650亿元，建行预计总共为佛山住房租赁项目提供2000亿元贷款。

此外，建行在深圳的“CCB建融家园”与开发商合作，还介入了租赁运营。11月3日，建行参与投资成立了两家住房租赁公司——由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司（以下简称“建信住房”）及建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。

在这个模式中，建行将房子的所有权和居住权分开，开发商在保留所有权的同时，以贷款的形式向建行出让房屋的长期居住权，获得用于支持运营的现金流。建行获得房源后置入自己的租赁平台进行长租。

截至目前，建行在深圳推出的“CCB建融家园”长租房源共计5481套，包括碧桂园、星河地产等房企的6个优质住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源，主要面向具有稳定居住需求的人群，提供多层次的居住选择。

“目前我们已创新开发20项住房租赁金融产品。”建行相关负责人介绍，建行广东省分行已覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活、撮合交易与资金监管等公司、投行、个人类产品在内的产品链。

在个人租房环节，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，用于一次性支付租金等租房相关费用的贷款。基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元，只需要在线上操作，当日受理，次日放款。

同时，“按居贷”执行基准利率，而深圳个人住房按揭贷款利率即使是首套房，目前也要执行基准利率上浮10%。

整体而言，建行广东省分行行长刘军介绍，建行要建立“租赁、购房、保障”三位一体的住房服务模式，这是未来的方向。

中信集团旗下的金融机构包括中信银行、中信证券(600030,股吧)、中信信托对租赁市场的野心也不小。中信银行将在未来三年为碧桂园长租住宅提供300亿元保障性基金；同时整合中信集团各类金融资源，提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务。

碧桂园方面透露，双方的具体合作方式将包括但不仅限于ABS、REITs等主流和创新金融产品。

中国银行也开始行动，11月2日，中国银行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

互联网巨头入阿里巴巴、京东旗下的互联网金融平台，则更多在个人租房领域着力。10月，支付宝宣布在北京、上海等8座城市推广信用租房，芝麻信用分达到650分以上，可免租房押金。

京东则早在2015年就推出了白条租房，京东金融与线下租房商家合作切入租房分期，通过京东金融旗下小贷公司给用户授信，一次性授信，额度不循环，分期还款，属于个人信用消费贷款产品。

租赁闭环尚未形成

杨红旭指出，发展租赁市场需要金融的支持，而当前无论是政银合作还是银企合作，都只是解决表面的融资问题，资产证券化将成为构建租赁住房完整商业模式闭环的有效工具之一。

政府支持租赁市场发展最明确的“信号”，是中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）的诞生。

内地版REITs一直面临的最大障碍，就是根据内地现行《公司法》，无法形成SPV用于REITs的挂牌交易，保利这单在一定程度上突破了这一限制，为其他机构发行REITs带来了曙光。

中联基金执行总经理范熙武认为，保利这单产品已“接近公募REITs”，因其采用“储架发行”机制，即一次核准、多次发行的再融资制度，间接实现了公募REITs的扩募功能。

但保利此单产品还不是真正的REITs，因为它只是面向合格投资者，即发行对象不得超过200人，单笔认购不少于100万元人民币发行面值或等值份额的投资者。而真正的REITs，是可以在二级市场公开转让交易，并分配收益的。

横亘在真REITs和类REIT之间的，是租金收益率。“出租回报率较低，房企没法通过经营租赁业务赚钱。”杨红旭表示。

目前，无论是房企、酒店集团、中介公司旗下的长租公寓还是第三方独立公寓、地方国资租赁平台，都面临前期获取房源（轻重资产模式）、后期运营的难题。

中原地产分析，目前一二线城市住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率能达到5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作自持物业，是不可能短期盈利的。

万科高级副总裁谭华杰指出，居住型土地成本过高大大降低了租金回报率，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

此外，与个人不同，机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。

这部分税收可否借鉴其他国家的做法予以减免，也需要监管层进一步研究。

谭华杰认为，要达到真正的REITs的投资回报率，需要在土地成本、融资成本以及税费减免上进行改革，才能实现。

杨红旭表示，住房租赁市场前期可以让国企参与，但长期来看，租赁市场需要自我造血功能，通过农村集体用地等建设租赁房降低土地成本、通过REITs降低融资成本。