周二，在港上市的中国恒大强劲上涨，涨幅近12%。公司基本面靓丽，中期业绩创出历史最佳——上半年净利润大增224%，归属股东净利润狂飙逾830%。

截至周二港股收盘，中国恒大股价上涨2.7港元，涨幅11.84%，至25.5港元，为历史最高收盘价，盘中最高触及25.75港元。

昨日港股收盘后，恒大在晚间发布半年报显示：

净利润同比大增224.4%，至231.3亿元；
收入同比增长114.8%，至1879.8亿元；
实现股东应占利润同比暴增832.2%，至188.3亿元；
合约销售金额同比增长72.2%，至2440.9亿元；
毛利率由28.1%反弹至35.8%。
截至6月底，恒大总资产达14930亿。

业绩大增的同时，素有“债王”之称的恒大上半年净负债率大幅下降近半，净负债比率从去年底的超过432%，降到期内的240%。

恒大的目标是，在2018年中、2019年中、2020年中的负债比率降至分别140%、100%、70%，未来净负债率长期维持70%水平。

强劲的业绩使得外资行纷纷看好恒大前景。野村维持恒大“买入”评级，目标价由18.5元升至28元，上调幅度51%。中银国际对恒大给出了“强烈买入”评级，目标价从22.94港元上调至27.93港元。

花旗确认恒大“买入”评级，目标价以8倍市盈率计，自10元上调至27.35元，幅度高达173.5%。

最强中报的秘密

这份有史以来最好的半年报，得益于今年启动的由“规模型”向“规模+效益型”发展的转变。

恒大年初决定实施大刀阔斧的战略转型。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

这种战略转变的核心在于大幅降低负债率。

恒大降低负债率的最重要措施是引入外部投资。上半年，恒大成功引入两轮合共700亿战略投资，并在5、6月两个月内迅速还清1129亿永续债，实现资产负债率下降至75.5%。

据恒大首席财务官潘大荣透露，到今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

为了实现负债率目标，恒大计划实行三大措施：

一是计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备；

二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300-500亿；

三是进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。

恒大推动战略转型、降低负债率的底气在于，公司已经拥有规模庞大的土地储备。

恒大首度详细披露了目前在全国各地719处土地的储备清单，列明了每一项目的名称、土地原值、土地储备面积和楼面地价。

清单显示：恒大现在总计拥有土地储备共2.76亿平方米。在一二线城市项目的土储面积达到3324亿元，占比超过七成；在三线城市土储原值1252亿元，占比接近三成。

值得注意的是，恒大庞大土地储备的成本低得惊人。恒大在一线城市项目平均楼面地价仅为2213元/平方米，三线城市更是只有996元/平方米。

对此，恒大总裁夏海钧表示，这就是前几年恒大逢低大量储备土地留下的资源。

夏海钧还坦承，房地产行业通行的这种必须储备大量土地才能实现高增长的发展逻辑也造成了沉淀大量资金推高负债的副作用。因此，恒大明确表示未来三年将实现土地储备的负增长，每年下降5%至10%。“我们的方式是每年开发销售5000万平方米，新购进三四千万平方米，从而相当于每年减少一两千万平方米的土地储备。”

外资行看好恒大

显然，负债率的大幅降低让恒大的战略转型显现出明显成效。这种策略也得到了市场的认可。

野村称，公司管理层相信集团土地储备充足，因此将集中于提高盈利能力。公司全年目标销售增长约10%，新推项目毛利率可达30%，并于明年上半年减低净负债率至140%，2019年上半年进一步减至100%。因此，野村将恒大2017至2019年核心盈利预测上调98%、40%及43%。

花旗称，恒大建立强劲土地储备后，现在转往“收成期”以及以风控为上为明智之举，包括在维持逾30%的毛利率之余加速盈利增长，2019-2019年预期其盈利复合增长率可达29%。其去杠杆目标也清晰，净负债比率预计在2020年降至70%。公司在高估值时引入第三轮策略投资者，相对于盲目增加土储，以每年减少5%-10%的节奏控制土储数字。