与A股创业板公司市盈率过高的情况不同，中国地产龙头股的估值仍然处于低位。

目前，中国地产龙头股平均估值为13倍，低于美国地产龙头股16倍的平均估值。但中国地产龙头股市净率与美股相当，销售额增速是美股的2倍，中国地产股的盈利水平也更高。

申银万国分析师王胜指出，集中度上升将带动龙头房企估值中枢上移。2008年-2016年，美国前十大建筑开发商集中度从20%左右不断升至28.7%，与之相伴随的是，美国龙头开发商平均估值也从6.8倍上升至15.8倍。目前，中国房地产“前十强”的行业集中度已达到27.9%，随着行业集中度的进一步提升，中国地产股估值也有望升至16倍。

图：伴随行业集中度提升，美国前十大龙头开发商平均估值从2008年前的6.8x升至2012年后的15.8x

行业集中度提升的推力——棚改

2017年，虽然部分一二线热点城市推出了严格的限购政策，但三四线城市楼市销售依然火热。数据显示，在棚改政策推动下，今年1-5月，三四线城市销售额同比增速达33%。

从棚改角度看三四线销售具有一定韧性。王胜在研报中指出，2017年棚改开工600万套，货币化安置比例55%，带动去库存面积约2.6亿平。2018-2020年每年棚改计划开工500万套，预计年均带动逾2亿平米的销售面积。

而马太效应下，强者恒强，三四线城市房企销售额排行由龙头房企领衔。以国内地产“三大巨头”万科、恒大、碧桂园为例，2017年1-5月其销售业绩增速显著高于三四线销售额同比增速。

中信建投分析师陈慎在研报中指出，过去4年，碧桂园销售复合增长率达到58%，恒大已连续3年增速超过30%；从结算规模来看，万、恒、园2016 年分别实现营业收入1530.9 亿、2404.8 亿、2114.4 亿。

龙头房企在三四线城市销售业绩大增，加速行业集中度提升。2017年1-5月前十强房企商品房销售金额集中度提高至27.9%，较2016年末提升9个百分点。

王胜预计，2017年前十强房企业绩销售额增速达52%，百强房企业绩销售额增速达21%。行业集中度提升，带动地产龙头站上16倍估值目标或已指日可待。