德意志银行发表最新报告，对香港楼市大吹淡风，指出为香港人口结构进行深入研究，对香港楼市需求转趋负面，计入需求转弱及供应增加因素，大幅调低香港2018至2021年的中期房价预测。

德银预料，香港住宅空置率由目前4%，大幅升至9%，房价由现水平直至2026年的期间大跌48%，该行维持地产股业务要转型的看法，由收购土储模式转为资产回报增值，因而调低恒地(00012)、嘉里(00683)及新世界(00017)评级至持有。

报告指出，香港人口结构未来出现数个负面趋势，包括自然人口增长已见顶，于2027年转为负数、移民入口减少，25岁至44岁年龄层快速萎缩，于2025年只占26%，目前为29%，年龄超过60岁比重大幅增至30%，香港成为亚洲区内第二个最老化的城市，认为住宅负担能力大幅被人口老化所影响，由于人口老化更少按揭可延长年期至30年，该行料于2019年只有11.5%的家庭能负担平均的私人楼宇房价，再加上加息，德银估计负担能力进一步恶化，未来10年房价要跌一半才可达到平衡。

另外，德银表示，研究地产股方法出现转变，以资产净值折让计算方法已不中用，要转为用市盈率计算方法计算地产发展业务。