4月25日，第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司董事胡建明在国际会议中心举行的2017中国证券化论坛年会上担任嘉宾。
他在参与中国资产证券化论坛中讲道，政府及相关部门出台房产证券化的法律法规制度是当前刚需，“资产证券化目前在中国才刚刚起步，但是它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。” 
记者： REITs为何迟迟不落地中国。
胡建明： REITs的特点是把资产收入的大部分回馈给投资人，在海外是一种成熟稳健的投资方式。国内证券化主要是因为业主、财务报表和银行融资需求。
记者：资产证券化根本是什么。
胡建明：决定点就是资产。好资产、好管理、好收益、好位置，银行偏好的优质资产。
记者：大家都在呼吁REITs出台，方案非常多，为什么中国里面这些REITs不出公募呢？
胡建明：公募目的,就是对广大社会公众，而非特定投资人。多一点投资人参与，这个资产就会更透明。从过往数据不难看出，真正的REITs，例如万科前海这支REITs,从它发行到现在，回报的曲线走向是平稳的，基本上没有过度增长。但是，新加坡、香港的REITs，盈利都在倍数以上。比如领展发行的时候，当时香港恒生指数是18000多点，现在是24000多点。投资股票指数，回报率基本都是20%，而领展盈利5倍，这才是真正REITs的好处。
记者：香港和大陆有怎样的不同？严格意义上的REITs在中国却一直无法破冰。
胡建明：第一，中国还需要有相关法律规范支持REITs落地。第二，中国还需要统一监管规则和口径、评级和评价体系的标准化以及投资人的辨识和风险把控能力。第三，中国对于投资人的筛选方法目前没有公开。中国股民暂时没有办法参与其中，其实公众投资者的力量还是不可小觑的。
记者：REITs的核心取决于资产状态，是不是好资产，一般人都不愿意REITs化？
胡建明：不一定，其实我觉得这是概念问题。REITs化的好处是把产权卖出去给投资人，而CMBS只是卖收益权，是商业银行发放商业物业抵押贷款，转向资本市场直接融资的成果。相比商业银行贷款，其特点是：1）商业银行“出表”，突破资本金限制；2）结构化的融资工具，可以更精细的进行风险定价；3）具有一定的流动性；4）第三方风控（控制级）和资产服务。
中国企业现在大量做CMBS，其实除了做融资，还是为了出表。 商业银行很希望把这些东西处置出去，但它也只能将这些产品处置给那些定点的金融机构，而非放到开放的市场上去。因为公募有很多法律层面的内容，投资环境还有待完善。但是如果是银行间的，就相对简单了。这也是为什么说我们的REITs没有成熟的原因之一。
其实真正的REITs，是一个永续性的投资主体，而非临时的SPV。其股票可以进行灵活的交易，吸引包括个人投资者、机构在内的投资人；并进行丰富的资产管理，具有较好的分散性。它也可以自身发放股票、优先股、CB和债券；具有非常主动的商业物业资产管理特点，从而提升物业自身的价值，并通过增益性收购，提升REITs整体估值并具有税收优惠的特征。另外，分配要服从REITs Code，才能进行积极的分红策略。
REITs是一个主动管理的永续性载体（大多数是可以上市公开交易的）。它必须以主动的物业运营管理和资产组合管理作为基础，必须有能力进行内涵和外延式增长。
国际上标准权益类REITs，资产组合管理和资产运营管理的价值驱动是不同的， 我建议大家参考借鉴美国、香港、新加坡、意大利、韩国、日本等国家的成熟市场成功经验及案例。
记者：REITs让商业物业的权益证券化并流动起来，CMBS则将商业物业的债项工具证券化并流动起来，是不是CMBS更符合当前的环境？
胡建明：CMBS，即商业不动产抵押贷款证券，在成熟市场上是与REITs规模相当的另一种资产证券化方式。现在CMBS是主线，因为刚刚讲了，企业可以将资产出表，减轻负担。
记者：证券化是趋势？
胡建明：随着房地产开发的第二阶段，从“开发”到“持有”模式，资产证券化是一个很好的选择。
记者：还有其它方式吗？
胡建明：政府保障房是可以证券化的。我觉得下一个阶段，最有可能性的证券化是保障房，再往后可能是养老住宅。证券化的大门一开，我觉得政府是不会轻易把它叫停的。而且目前一年8,000亿元发行量规模还是比较小的。目前现状就是：住宅暂时难以证券化；有风险的市场，政府不希望去做；所以时机还有待成熟。其实为了行业市场健康有效发展，政府部门也应该成立独立配套监管部门进行主导。